河北霸州君悦小镇项目策划报告_97_XXXX_华业行.pptVIP

专业地产运营机构 第 * 页 价格定位 产品特点 + 地理位置 + 大盘开发+ 形象炒作 + 利润 = 住宅价格定位在3500元/平方米（毛坯） 销售计划 一期总建筑面积为20万平米其中5万平米为回迁房，15万平米为可销售面积； 预计销售价格为3500元/平米（实现均价），总销额为5.25亿元； 开盘销售日期预计为2010年10月，销售结案日期预计为2012年10月。 THANKS 作品2010年 北京华业行 华业行是您最值得信赖的战略合作伙伴！ 专业地产运营机构 第 * 页 项目基地情况 项目 内容 1 地块 现大何庄村 2 发展商 精锐房地产开发有限公司 3 地理位置 霸州市裕华路南侧，皇冠海鲜酒楼西侧 4 用地性质 居住/商业用地 5 规划面积 总占地560亩，总建面80万平米 6 容积率 用地整体容积率约2.2 7 地块情况 本地块尚未拆迁 8 周边情况 附近有霸州第一中学,第三中学,交通便利,毗邻地块有可利用的绿化条件 项目交通 霸州交通便捷，路网纵横交错。 京九铁路与津霸铁路、津保高 速与京开高速、106国道与112 国道形成三个“黄金十字交叉”。 君悦小镇北边为裕华路 毗邻106国道,交通非常便利. 专业地产运营机构 第 * 页 项目地理环境 区位特点 用地形状较为规整，方正，土地利用率相对比较高; 地块西侧为绿化带，利用好,可增添项目品质; 用地基本平整，没有河流及丘陵等对项目景观有利的天然资源； 专业地产运营机构 第 * 页 项目周边配套 从区域的整体配套环境，我们找到几个关键词： 学府：教育设施多且有品质，但缺乏有号召力的初级教育如：小学、幼儿园； 商业：项目周边有部分商业,但商业品质尚待提高; 地位：项目毗邻迎宾山水花园,有打造成为霸州区域内高端项目的潜质. 专业地产运营机构 第 * 页 SWOT分析 优势 01.项目80万平米的体量，且地块平整，具有强烈的规模效应和大盘开发优势; 02. 项目毗邻106国道核心要地，如规划出色，可打造为国道上的一道风景; 03. 项目周边大环境配套较为完善，但在商业方面需要提升; 04. 地块西侧有绿化带，对项目的形象感和价值感上有整体提升; 05. 适中的总体规模、灵活的产品设计以及开发商在区域内的开发经验; 专业地产运营机构 第 * 页 劣势 01. 项目地块周边无“山水”等，可利用的自然景观资源； 02. 项目周边商业氛围以及商业品质需要提升，以满足未来居民需要; 03. 容积率较高，基本不支持大面积造园，作为纯高端住宅规划难度大； 04. 地块尚未拆迁,入市时间待定 专业地产运营机构 第 * 页 机会 01. 居住品质提升的需要，希望有一个能满足更高居住需求的居住升级产品。 02. 现有地产项目同质化严重，产品创新性不足，给项目运做提供了机会和空间。 03. 城市地产已进入一个新阶段，城市外围开发是一种必然趋势。 04.周边学校资源丰富，另项目毗邻市政府,使本区域有打造高端居住区的基础。 05.区域价值提升进入实质性阶段，环境日趋成熟 专业地产运营机构 第 * 页 威胁 01. 当前的区域发展进度与未来升值空间存在矛盾。 02. 周边项目销售价格落差较大，将对本项目销售定价产生威胁。 03. 面临众多竞争区域项目分流。区域发展前景乐观 04. 周边会存在产品放量。整体市场供需矛盾明显 05.政府政策频繁出台,后期市场预期波动较大 四、项目定位 专业地产运营机构 第 * 页 项目核心竞争力 通过之前对本案的分析，本案的核心竞争力体现为: 80万平米规模优势+地理位置+产品竞争力 核心问题 通过之前对本案的分析，本案的核心问题体现为: 80万平米的项目,打造为霸州区域内的顶级大盘 专业地产运营机构 第 * 页 项目整体定位原则 针对区域内项目同质化现象严重，必须坚持走差异化道路； 必须充分利用开发商在北京已开发项目所形成的专业优势； 坚持大盘开发原则，项目的均好性是个核心考量； 以高性价比为定位与规划核心点，实现快速销售与持续销售的可能； 强调产品使用者的纯粹性，其中纯粹原则不是指产品的单一性，而是指有同样 文化取向、生活方式以及价值观和消费习惯的同一类人群； 专业地产运营机构 第 * 页 项目整体定位 亲享北京城发展之最的 新加坡花园式 高尚居住社区 根据项目的地理位置、规划条件、市场竞争格局和市场需求状况，结合敝司目前对霸州市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，华业行对本项目最终市场定位为： 一个具有极高“附加值”的