河北廊坊永清县益田百合尚城项目策划报告_124P_XXXX_协成.ppt

项目概况 开 发 商：廊坊京御房地产开发有限公司 物业地址：廊坊武警学院以南，九天公司以西 物业类别：花园洋房 容 积 率：1.2 绿 化 率：35.5% 建筑面积：10万㎡（总） 开盘时间：2008.11.31（一期） 项目动态：项目目前只有150-170大户型产品在售。 项目概况 开 发 商：北京融科卓越房地产公司 物业地址：通州区马驹桥亦庄第二生活区 物业类别：花园洋房、板楼 容 积 率：2.5 绿 化 率：35% 建筑面积：25万㎡（总） 开盘时间：2008.10.18（一期） 项目动态：项目分两期开发，目前销售二期产品。 销售战术（第一波） ——多重积累，组团引爆销控分层，逐层打击 价格执行： 以开盘价格优势和体验现场震撼市场，最大化激发客户购买及投资意向和兴趣，制造开盘价格心理 优惠感，保证良好销售业绩的同时达到对二期项目热销的带动作用。 促销战术： 开盘当日定量设定中小面积户型，较大幅度低于对外宣传的房屋均价，以促进开盘当日的购买氛围。大客户走访，机关企业定点对位开设项目宣传讲义！ 那么我们本案的客群在哪里？ 项目位于永清县，50万的体量靠本地消化还远远不够，需要大量廊坊市区客群的关注。 伴随未来交通的改善，京台路的开通，主力客群外围可以辐射到其他和县市，以及北京、天津客群。 目标客群 以廊坊地缘性客户为主 永清县、廊坊市区自住客！ 投资客群为辅助 项目位于廊坊最近县、京台告诉开通后，投资潜力出现 周边郊县经济发达，购买力强劲，也是本项目不可忽视的客群。 具有投资眼光、注重居住品质和升值潜力的阶层 目标客群 我们客群定位 有着前瞻眼光的城市.财智精英 后期面临问题： 2——产品风格同质化审美疲劳。如果产品持续雷同，风格单一， 对客群的吸引力会逐渐降低。 1——大盘开发周期长。同时开发，如何缓解大盘存在的较大市场风险和资金压力？ 项目已开住宅部分属于经济型产品，没有特色。考虑城市化进程的加快，建议开发进一步完善，打造具有品质感、多样风情的宜居住所，建议采用差异化风格和产品，适当增加体量，采用不同建筑风格，持续刺激市场热情。 伴随项目的逐渐成熟，借助逐渐积累的益田品牌实力和玉林湾的别墅人气和品质，中期建议推出适量联排别墅。 后期在项目整盘取得市场足够市场地位和美誉度情况下，开发开发高层产品，找回容积率，实现项目利润最大化。 多元化定位：根据客群居住需求的转变，适时组团推出差异化产品有利于持续引起市场关注，可有效规避市场风险。建议后期产品在建筑风格和功能上实现多元化，以差异化分期产品，持续刺激市场，赢得不同客群的青睐！ 解决之道： 中期 前期 后期 花园洋房入市，打响项目话语权(12~15万平米) 以花园洋房和少量联排别墅持续发力，继续拔高项目气质(15万平米) 推出高容积率(小高层亦或高层)产品，实现利润最大化(12~15万平米) 本案开发模式确立—多组团渐进模式 树立市场地位 建立品牌价值 实现利润价值 本案产品利润走势曲线图： 项目利 润 增 长 产品销售阶段 花园洋房入市 花园洋房和联排别墅入市 小高层，高层入市 项目前期销售花园洋房，采取销售策略：低价入市，引爆市场。随着销售的火爆，依据市场形势，逐渐提升销售价格，项目利润快速增长；随着联排别墅产品的入市，项目高端品质提升，项目利润继续增加；通过花园洋房，联排别墅的低密度产品的首先入市，迅速确立项目在廊坊当地的高端形像，同时为项目后继产品打下价格进一步提升的空间，顺势推出能够提升项目整体利润额的小高层以上高密度产品 ，找回容积率，实现利润最大化。 定位小结 以上定位结合了永清县区域大环境、地块自身条件、客群市场的多元性、外向性、同时考虑到大盘开发策略的众多因素来制定，最大限制的发挥土地优势、自然环境优势等因素，来寻找本项目的出路。 本案产品定位方向是： “差异化”市场的“中高端”定位。 启动 客户保养品牌价值传承 灵活多变销售策略 震撼人心样板区、售楼部 积累 延续 首战告捷策略—三大核心战役 是的，我们卖的不是房子，而是一个梦； 客群买的也不是房子，而是一份有梦想的生活！ 这是一个造梦的年代！ 首开区产品定位—— 托斯卡纳.风情小镇 托斯卡纳洋房组团 首开区产品（示意） 户型 一室一厅 两室两厅 三室两厅 四室两厅 面积（㎡） 50～65 85～100 110～140 150～180 套数比例 10％ 45% 35% 10% 后期产品定位—— 法式风情组团 法式风格洋房组团 后期产品（示意） 后期产品定位—— 英式风情组团 英式风格洋房组团 后期产品（示意） 高层产品定位——