江心洲地块初判报20130131.docVIP

PAGE 40 呈至：集团相关领导 2011C-20地块初判报告 南京公司经营管理部 2013年1月  目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 第一章 项目背景与概况 3 第一章 项目背景与概况 3 1.1 项目基本信息 3 1.2 项目区位及规划背景分析 4 1.3 项目地块及周边条件分析 8 1.4地块周边近期成交土地情况 11 第二章 项目市场定位 13 2.1土地属性研判与竞争板块分析 13 2.2区域内住宅供求及成交均价分析 14 2.3区域典型楼盘情况 20 2.4项目定位 29 第一章 项目背景与概况 1.1 项目基本信息 规划概要 规划地块位于江心洲街道惠民路东北，葡园路以西。 允许在图示规划红线范围内布置住宅及其相关配套设施。 规划指标 地块编号 用地性质 用地面积（M2） 容积率 建筑高度（M） 建筑密度（%） 绿地率（%） 集中绿地（M2） 2011C-20 R2二类 居住用地 30841 1≤Far≤2.5 H≤80 ≤30 ≥35 — 公共配建 应按规划的指标一次性统一安排配套设施，可集中的配套设施应集中布置；物业管理用房、垃圾站、配电房等均不得漏项，今后不得插建。 停车配建 规划建筑应按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》（2012）中相关政策配建停车库，机动车与非机动车停车方式应兼容。 指标说明 1、指标中用地面积以实际出让土地面积为准。 指标说明 交通组织 1、总平面布局中，合理进行功能分区和各交通流线的组织，防止不同类型交通和人流、车流之间的相互干扰。各机动车出入口与城市道路交叉口的距离应符合《南京市城市规划条例实施细则》的相关规定。 2、河道上允许架设不超过一座步行专用桥，桥下净空不小于1.5米 空间景观 1、建筑整体空间形态应与生态科技岛全岛空间轮廓相协调，并考虑夜景整体协调性； 2、基地围墙退周边道路红线应不少于1.5米，退距范围内设置绿化、街道家具等，绿化面积占围墙退距范围面积不少于60% 3、道路交叉口处不宜设置围墙，宜布置街头绿地、公共配套设施等。 间距退让 1、规划建筑间距及退让相邻建筑、各侧规划控制线的距离应符合《南京市城市规划条例实施细则》和《江苏省城市规划管理技术规定》的相关规定要求。 2、规划低多层、小高层住宅间间距应满足1:1.35的间距系数要求。 3、规划地上、地下建筑边界退共同管廊结构边线不小于5米 其他要求 1、住宅应全部装修，200平方米以上的特大户型不受此限。 报审要求 报审图件 部门意见 方案审定前应取得：人防部门的同意意见。 其他要求 1、方案比选：申请方案审查前应组织国内外一流的设计单位进行设计方案比选，组织不少于3家设计单位，送选方案不得少于3个。 2、专项论证申请建设工程规划许可证前应完成：公示程序。 1.2 项目区位及规划背景分析 地铁10号线江心洲站（在建）800米南京南站11.5公里新街口8.5公里奥体中心3.3公里 地铁10号线 江心洲站（在建） 800米 南京南站 11.5公里 新街口 8.5公里 奥体中心 3.3公里 地块整体区位图 地块位置 1）、建邺区概况 建邺区行政管辖范围，总面积为80.83平方公里。东至秦淮河、西至长江、北至汉中门大街和集庆门大街、南至秦淮新河，包括南湖、滨湖、南苑、兴隆、沙洲、双闸、江心洲7个街道。建邺区发展定位为：南京都市圈重要现代服务业中心和国际性现代化生态滨江新城区。发展规模：规划到2030年建邺区常住人口65万人，城镇人口65万人，城市建设用地50万平方千米。 总体布局结构：继续完善优化中部地区“四大功能区，三条发展轴”，南部地区“一角、两带、四社区、十三综合体”的空间结构，形成“一心、两带、六轴、七点、十一片”的空间结构。“一心”：指位于中部的市级商务、商业中心。“两带”：指位于规划区西侧的滨江生态景观带和位于规划区东侧的秦淮河滨江休闲风光带。“六轴”：青奥江山大街轴：沿江山大街的青奥轴线；商务办公轴：位于江东中路东侧，以南北向的绿轴为中心轴线、以绿轴两侧的商务办公设施为主体形成河西新城区中心区南北向的商务办公轴。文化体育轴：位于江东中路以西、梦都大街和奥体大街之间，形成由行政广场、奥体中心、文化公园和滨江公园构成的东西向文化体育活动轴。商业休闲轴：位于河西大街北侧，结合地铁1号线，形成由滨江公园、中央公园和商业休闲娱乐设施等构成的东西向商业休闲娱乐活动轴。滨江发展轴：规划沿应天大街、淮河路布置城市公共空间，形成滨江发展轴，促进滨江发展。“七点”：规划形成7个重点发展地区，分别为江东地区中心、绿博园滨江入口景观区、中部滨江城市平台、南部滨江城市平台、河西南部地区中心、“鱼嘴”总部商务集中区、江心洲地区