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步行商业街成功开发报告.doc 7页

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步行商业街成功开发要素 针对国内近几年步行商业街开发热潮,中国步行商业街工作委员会本着为各商业街服务指导的职能,走访了大量商业街区,根据全国一些商业街的发展情况,结合各方面的专家的理论研究,我们初步总结出以下15个成功开发要素。 一、科学规划。 我们知道,一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分,而商业街,特别是步行商业街的规划,又是一个城市商业规划的点睛之笔,一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道,有些步行商业街由于在前期产品的规划、设计阶段,没有注意或重视商业街开发规律,特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域,导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况,这样的例子非常的多。今天上午,开发商组织我们到南花园商业街参观。我非常高兴看到,这个项目对前期的规划是非常重视和科学的。走到顶层的时候看到楼层很高,是准备引进电影院,如果楼层3米、4米高,电影院的设计是无法实现。在整个的商业街开发中,要有科学的规划设计,在以后的招商过程中,也有动态的调整过程,这要求在规划设计阶段做到弹性设计。 二、准确定位。 作为步行商业街的定位,基于几个方面:第一,本地区在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源;第二,自己所处的商圈状况。南花园商业街处在成熟的商圈,这是石家庄两大商圈之一。作为这样业态非常全面、丰富、成熟的商圈,我们如何定位?这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况,也要适当扩大辐射半径,如果定位准确,在招商的过程中辐射的半径就有可能很广,日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。 三、慎重选址。 这是非常重要的。应该说南花园商业街从整个的地理位置讲,是非常优越的。我今天主要谈的是关于一个商圈的新概念。近几年随着各地城市的环境、交通设施的变化,应该说传统的商圈概念已经发生很大变化。从现在的情况看,商圈不是圆的,对待选址,南花园是非常出色的,但是在局部上还需要政府部门的大力支持,比如中山路护栏的问题。98年在天津滨江道,晚报有一篇文章叫《一条护栏,拦死了一个商场》,当时引起了广泛影响,最后政府拆除了道路中间的护栏,商场才又获得新生,所以交通对整个商业项目,特别是对步行商业街作用非常重要。 四、招商先行。 目前国内一些城市的开发商,在整个商业街建设前期,没有很好的和商家结合,没有明确商家的需求,开发带有一定的盲目性,导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式,如果在前期和主力商家达成联盟,我们在日后的招商与经营过程中,成功的可能性将大大提升。 五、规模适度。 从全国商业街建设看,存在求大求洋的现象,很多商业街从1公里到3公里,甚至更长,步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商,在开发商业街的时候,更多考虑规模效益,但是忽略了边际效益,按照经济学的边际效益理论,最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果,我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街,长度在300米左右为宜,特大城市更长,以600以内为最佳。南花园商业街是200多米,从城市情况看,200多米是适合的。集中精力把200米做好是最重要的,不要一味追求长度。宽度,不同的商业街的宽度,我们认为,应该在十几、二十几米为宜,一些迷你型的更窄一些,大家知道一般人行走路线是“之”字型行走,很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳,导致商机的丧失。高度,一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜,局部主力店铺可以三、四层。因为一条步行商业街中,楼层过高,第一行走不便,人们习惯平行行走,而不希望垂直行走。在一条步行商业街中出现更多的高楼大厦,大家很难驻足,甚至会产生高楼效应,使商业街整体空间产生压迫感。 六、因地制宜。 本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征,应该是我们最根本的特色所在。今年我们走了几十条商业街,光凯旋门就见到十几个,有的比例甚至是一比一。在媒体广告上、不同的商业街形象都似曾相识,商业街规划设计丢掉了本身民族化的特色,过分追求洋化的东西。   七、错位经营。   从近几年的情况看,中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争,发展到街与街之间的竞争。石家庄可能有这个感受,一说去哪儿,就是东购或北国,在北京讲,就是去西单还是王府井。也就是街与街之间的竞争。在南花园具体的经营中,要考虑更多的自身经营特色,要搞好与周边商业的错位。从近几年的情况看,在商业街各种类型形态中,特色商业街最具有生命力。而综合商业街,特别是在一个城市如果出现几条,或者更多条的情况下,经营的难度会越来越增大。南花园商业街定位在餐饮、休闲、娱乐为主是比较适宜的,应最大限度发挥它的特色。98年的时候,南京路请国外进行了一个调研,各业态中餐饮是3、休闲娱乐是3,购物是3。所以购物比重正在弱化,

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