房地产估价之市场比较法.ppt

第四章 市场比较法;第四章 市场比较法;学习目标 ;第一节 市场比较法的基本原理;一、市场比较法的含义;二、 市场比较法的基本原理; 我们把在效用上能够相互替代的产品称为替代品，在一个完全竞争的市场上，两个以上具有同等效用的替代品同时存在时，该类商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促使其价格趋于一致。 替代原理同样适用于房地产市场。从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。 ;三、市场比较法的适用条件;第二节 市场比较法的估价步骤;一. 收集交易实例;（4）参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料。 （5）同行之间的信息共享。估价机构或估价人员之间可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。 （6）向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解。 （7）道听途说的行情也要收集。 ;2、搜集内容的完整性和真实性 （1）交易实例房地产的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等； （2）交易双方，如卖方和买方的名称、相互关系； （3）成交日期；;（4）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按使用面积计价、按套计价）和价款； （5）付款方式，如一次性付款、分期付款、贷款方式付款； （6）交易情况，如交易目的，交易方式，交易税费的负担方式，有无厉害关系人之间的交易、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。 ;二、选取比准实例; 2、选取比准实例的数量要求 选取的比准实例数量从理论上讲越多越好，但是如果要求选取的数量过多，可能由于交易实例的数量有限而难以实现，另外，后续进行修正、调整的工作量大。因此一般选取3－10个比准实例即可。 ;三、建立价格比较修正的基础;四、交易情况修正; 2、交易情况修正方法 交易情况修正需估价的人员具有丰富的经验，对市场行情有充分了解，具体程序为： （1）剔除非正常的交易案例； （2）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度； （3）交易情况修正。 修正方法主要有百分率法和差额法 第一，百分率法修正公式 比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格×交易情况修正系数 第二，差额法修正公式 比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格±交易情况修正数额 ;五、交易日期修正;五、交易日期修正;六、房地产状况修正;六、房地产状况修正; （3）实物状况修正 房地产实物状况修正是指影响房地产价格的房地产实物因素的状况，进行修正，将比准实例房地产在其实物状况下的价格调整为估价对象房地产实物状况下的价格。实物状况修正的内容很多，对于土地主要有面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等。对于建筑物主要有新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。 ; 2、房地产状况修正的方法 （1）房地产状况修正步骤 a.确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各因素； b.判定估价对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状况； c.将比准实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度； d.根据差异程度对比准实例的价格进行修正。 （2）房地产状况修正公式 房地产状况修正方法主要有和差额法。 a.采用百分率法修正公式 比准实例在待估房地产状况下的价格＝比准实例在其房地产状况下的价格×房地产状况修正系数 b.采用差额法修正公式 比准实例在待估房地产状况下的价格＝比准实例在其房地产状况下的价格±房地产状况修正数额 ;七、综合求取比准价格; ②百分率法修正系数累加公式 估价对象价格=比准实例价格×（1+交易情况修正 系数+交易日期修正系数+房地产状 况修正系数） ③差额法公式 估价对象价格＝比准实例价格±交易情况修正数额 ±交易日期修正数额±房地产状况 修正数额 2、将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法 方法通常有下列4种： ①平均数；②中位数；③众数；④其他方法 ;第三节 市场比较法的应用举例; 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，