房地产业税务稽查业务的培训.ppt

第一节 违法成因概述 （二）虚列、多列成本费用 1.多预提施工费用，虚列开发成本； 2.滚动开发项目，多列前期开发土地成本，多转销售成本； 3.在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本； 4.发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本； 第一节 违法成因概述 （三）其他情形 1.发生视同销售行为，未作收入处理； 2.取得预收收入，未按规定预缴企业所得税； 3.虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税； 4.未按规定缴纳开发期间土地使用税； 第一节 违法成因概述 （三）其他情形 5.将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税； 6.少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税； 7.故意拖延项目竣工决算时间，少缴土地增值税； 8.未按规定申报缴纳契税。 第五章 房地产开发各环节 税务稽查重点 第一节 取得土地 第二节 支付土地及地上建筑物补偿 第三节 规划设计 第四节 筹资 第五节 建造施工 第六节 销售策划、预售、销售 第七节 开发产品完工后转为自用、出租 第八节 项目完工 第九节　代建工程的开发检查的重点 第六章 房地产开发企业税 务稽查案前准备 第一节 纳税资料分析 第二节 工程项目分析 第三节 土地成本构成分析 第四节 房屋建造概算指标数据的税收分析 第五节 配套设施费用的成本分析 第六节 销售费用合理性检查 第七节 检查方法及手段的确定 第一节　纳税资料分析 房地产业税负水平 理论税负：（假设：毛利40%，利润率15%-20%，土地成本为开发成本的30%) 营业税5.55%；土地增值税1%；企业所得税4.95%-6。6%；契税0.72%；其他各项税费0.1%。则理论税负为12.32%-13.97% 实际税负 第一节　纳税资料分析 住宅造价指标 据有关资料某市住宅造价指标如下： 砖混结构：多层以下每平米600-660元左右； 框架结构：多层每平米800-860元左右，高层每平 米1000-1300元左右，二十层以上塔楼 每平米1300-1500元左右；别墅每平米 710-1000元左右。 注：大连属北方，建筑增加取暖设施，略高于南方。 第一节　纳税资料分析 开发成本各要素比例 第一节　纳税资料分析 纳税资料分析 查阅近年纳税申报资料，了解纳税人申报纳税的收入水平、成本水平、利润水平。通过对各年度纳税申报数量、各税种变化、各税种的逻辑关系以及各年检查补税等情况分析，测算企业的经营规模，项目开发的大致进程，从中找出可能出现的税收问题。 第一节　纳税资料分析 纳税资料分析 如：企业某月申报营业税100万元，计税依据为2000万元，但土地增值税只申报5万元，如当地土地增值税预征率为5‰，则说明该企业当月少申报土地增值税5万元。又如：企业在一个年度内申报的营业税为类似100，1000万的整数，说明该企业采取的极可能是预缴的方法，其对应的城建税及附加、土地增值税、预缴的企业所得税是否正确申报？ 第二节 工程项目分析 一是了解企业各年度开工项目名称、地理位置，是否已进行年度企业所得税汇算和土地增值税清算。房地产业的运作一般经过立项审批、土地的取得、规划设计、筹资、组织施工、销售策划、完工验收、预售销售、项目竣工决算等环节。其中与税收紧密相关的内容为开发商基本情况、土地取得的确权时间、项目名称、占地面 第二节 工程项目分析 总建筑面积、开工日期、总包及分包的施工单位、合同造价、第一笔预售收入取得时间、销售平均单价、销售面积、可销售面积、当年预售收入、发票领购开具情况、单体竣工验收时间、竣工决算时间、当年申报缴纳各税种情况等等。在实行房地产业税收项目管理的地区，以上信息可从征管部门获得。 第二节 工程项目分析 二是通过报纸、电视、楼盘销售宣传单等媒体，了解企业的广告覆盖面、楼盘功能档次、户型结构、预售证批号及取得时间、预售开盘情况及销售阶段等信息，为营业税及企业所得税检查做好基础准备。 第七节 检查方法及手段的确定 房地产检查基本思路 第七节 检查方法及手段的确定 检查预案的制作 第七章 营业税检查方法 1.对预售收入的检查 2.企业申报计税营业额的测算 （前提：企