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二手房买卖详细流程.doc 57页

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本文由昆山千灯二手房/sell/selllist_-a32.aspx原创 本文由昆山千灯二手房/sell/selllist_-a32.aspx原创 二手房买卖详细流程 1.买方买房看房 专家支招:选购二手房三项基本“看点”解忧愁 ??[摘要]?不同类型的人购买二手房的初衷不同,在选择时也会有所区别。二手房比新房带有很浓的投资色彩,在选择时更应该注重其投资性能。要选一套既能自住,又能为日后带来最大利润的投资型二手房,什么样的二手房具有投资性能 一看质量 房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素,二手房与新房相比更要重视。新建商品房因为技术和材料优势,质量一般不会有什么问题;但有些二手房可能由于使用时间长了,主体结构是否遭到破坏、管线是否老化、卫生间和厨房的防水防火性能如何,这些都是需要了解的质量问题。 如果房屋质量能过关,其所处地理位置就要好好考察一番了。将来房子能否顺利租出去或转手,关键看其有没有升值潜力。对于新房来讲,一个好位置并不能代表一切,还要看房子的综合素质如何,但是二手房建成年代比较早,无法追求生活舒适度,只能提供生活方便度,好地段就意味着拥有完善而成熟的周边配套设施,不用为购物、交通、医疗、教育等发愁。 二看户型 户型的千差万别,需要在选购时格外关注。个人购房时代的到来使消费者对房子越来越挑剔,因此开发商的房子也越建越好,但多数二手房是单位福利分房时代的产物,户型不合理,要么通风采光不好要么室内空间浪费严重,这样的房子可能购买时会相对便宜几万元,但住着不舒服出租也无法获得一个好价钱。另外目前租赁市场上,一居室、二居室相对出手会快一些,越大的房子所面临的租户群越小,这也是在选择时要注意的一个问题。 三看位置 对于纯投资型的购房者来说,应该选择在中心商圈购房。对于先自住再投资的购房者来说,倒未必要去几个圈中扎堆。尤其是现在家庭积蓄不多的年轻人,虽然几年后随着经济收入的好转会把小房子换成大房子,但至少还要住几年。考虑到孩子入托、上学的问题,学院区的房子或者是教育条件较好的区域,应该是首选。 这里要提醒一点的是,买房出租属于长线投资,一定要有好的心态,因为有时自己的预计回报率与市场回报率会有一定的差别,租金不会每年都保持不变。特别是随着商圈效应的不断加大、大小投资者的不断增多以及其他的未知因素都会对收益造成很大的负面影响。另外,由于租户相对流动性大一些,以一套房子出租30年计,可能其中要换十几位甚至更多的房客,无疑在了解房客基本情况方面要多花一些时间。 二手房购买前 调研工作须加重视 ??[摘要]?买房前,一定要做好前期的调研工作,切不要冲动,买了让自己后悔的房子。一般来说,在看到比较合适的房子后,买家应该先冷静地从房子的产权、目前业主居住时期的状况和市场价格等几个方面进行调查。其实,这些调查工 先查房子 身世是否“清白” 有关人士认为,产权证是业主对物业拥有占有、使用、收益等权利的证明,具有清晰明确的法律效力。在新政策实施后,买家买房,以及卖方卖房的税费缴纳的标准,更与房产证登记的时间紧密关联。所以市民在购房前,不仅要向业主提出查看房产证原件及共有权证的要求,还可到市国土房管局查询该物业相关情况,以保障自身的利益。 旁敲侧击 避免买到“凶屋” 买家在看中某套物业之前,可向该物业附近的邻居了解之前业主居住时的状况,也可向小区的保安了解该单位的情况。如发现卖家身份不清,而且经常有奇怪可疑的人出入该物业的话,建议买家还是多留个心眼,三思后再“交易”。中原地产有关负责人认为,看房时要留意该房间是否有质量问题,比如要留意墙壁是否存在裂缝,地面、墙壁是否会渗水之类,还可向楼下的住户了解是否发生渗水的情况,也可请专业人士进行鉴定。 了解行情 勿匆忙下定 要了解该地段或者该小区的二手房的价格,买家可以先在报纸广告中,对比各个中介所有该地段或者该小区的相似的房屋价格,在已经有了心理预期价格后,再向该房屋周围的邻居以及社区的物业管理公司,了解之前卖出的一些单位的价格,就可以了解自己看中的房屋大约的价位了。一般来说,和中介公司侃价是绝对必要的,而且,一定要要求中介公司带卖家一起来谈价格,有些中介公司千方百计不让买卖双方见面,结果,用高过卖方开出的价格,卖给买方,自己取得中间的差价。 虽然二手行业竞争越来越激烈,但吃差价这种行为还会时常发生的。为了避免买贵房屋,买家就一定要事先了解清楚该地段,该社区房屋的均价了。 2.审核房屋产权 常识:辨别产权证真假 ??[摘要]?1992年建设部就曾要求全国各城市使用统一标准、格式的房屋产权证。但当时,并没有对房屋产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所表注的字体、字样、字号做统一要求。只是对所发放的房屋产权证的内容重点做了要求。因此,直到1998年1月以前,全国各个城市所发放的房屋产权证的颜色

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