广州房地产市场报告(截止至13年3月,含整体市场及周边市.pptVIP

广州市场报告 整体市场概况 广州行政区域划分 广州行政区域分为10区2市。 10区分别为：越秀区、天河区、海珠区、荔湾区、黄浦区、白云区、 南沙区、番禺区、花都区、萝岗区； 2各县级市为： 增城市和从化市。 其中： 中心六区指： 越秀区、天河区、海珠区、荔湾区、黄浦区、白云区。 中心六区 固定资产投资、房地产开发投资概况 近年，全市固定资产投资额、房地产开发投资额均稳步增长，年均涨幅分别约为15%、16%。 房地产开发投资额占全市固定资产投资额比例稳定，年均为34%。 GDP、城镇人均可支配收入、销售均价情况 全市GDP增速小幅度回落至10.5%； 城镇人均可支配收入及全市销售均价均稳步增长，均价受政策抑制无大幅上扬，收入增幅高于均价增幅。 住宅用地供应情况 近年土地供应平稳，无大幅度增加或锐减； 年均供应土地53宗，年均成交42宗； 年均成交面积约占推出面积之比，即去化率，约84%。 住宅施工、销售、空置面积情况 近年，全市施工面积逐年小幅度有所增长； 而鉴于销售面积小幅度下降；施工面积已为销售面积的3.5倍； 致使空置面积略微增长。 住宅批售、销售面积情况 08年后销售短暂回暖； 受调控政策影响，09年~12年间市场以消化库存为主； 今年刚需市场带动销售面积增长，而受新政调控，房企谨慎入市，批售面积减少。 住宅存量、去化率情况 12年至今，全市月均存量面积1440万平方米； 月均销售面积比批售面积之比，即去化率为63%； 全市平均去化时间15个月，峰值时为18个月，去化时间在逐渐缩减，最新为12个月。 全市均价图 中心六区 今年1~4月全市均价 11 全市有两个区：天河、越秀均价已经超过3.3万元/平方米； 海珠区逼近3万元/平方米； 超全市均价的地区共8个； 南沙、花都、增城、从化目前均价低于全市。 分区域市场概况 住宅用地供应情况 从区域供应看，中心六区： 土地供应量匮乏，每区年均仅有不足2块地推出； 且平均每区每年推出的土地面积仅有7万平方米； 周边区域： 土地则供销两旺，供销宗数及地块面积大，总量占整个市场的80%份额。 从区域比例看，土地推出面积比例由高至低依次为：萝岗、番禺、从化、增城、南沙、花都、荔湾、白云、天河、海珠、黄埔、越秀。 成交面积由高至低依次为：萝岗、番禺、从化、增城、南沙、荔湾、花都、白云、海珠、天河、黄埔、越秀。 住宅用地供应情况 各区存量及占比 15 去化时间（月） 越秀 18 荔湾 14.5 海珠 20 天河 27.5 白云 14 黄埔 14 番禺 11 花都 12 南沙 7.5 萝岗 7 增城市 8.5 从化市 16.5 全市 12 全市存量1393万平方米 各区去化时间见下表： 各区月均批售面积、销售面积、销售额情况 全市中销售面积跟不上批售面积的有：天河、海珠、黄埔、荔湾、萝岗，其去化能力较弱； 而越秀、白云、花都、番禺、南沙则去化能力较强，市场状况较好。 市场交易量最大依次为：番禺、花都、南沙。 17 各区均价走势图 各区域均价走势平稳，其中黄浦区、萝岗区受个别楼盘成交放量原因振幅较大； 中心区域均价涨幅小于周边区域； 黄浦区均价震荡较大 萝岗区均价震荡较大 中心区均价走势 各区畅销户型——按成交套数统计 成交套数 比例 天河 越秀 海珠 白云 荔湾 黄埔 南沙 一室 11.64% 15.27% 2.26% 3.14% 15.17% 18.21% 15.61% 二室 19.65% 34.48% 23.15% 17.27% 21.31% 15.97% 28.54% 三室 44.34% 35.39% 47.97% 57.47% 51.88% 64.55% 43.46% 四室 23.11% 12.97% 13.32% 18.09% 17.47% 1.27% 10.82% 五室 1.10% 1.81% 10.09% 1.56% 3.02% 0.00% 0.14% 六室及以上 0.00% 0.08% 3.12% 0.63% 0.00% 0.00% 0.73% 复式 0.16% 0.00% 0.09% 0.56% 0.00% 0.00% 0.18%