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从金融视角观察房地产市场培训课件.ppt 69页

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全部为40㎡以下小户型房屋,服务与设计均面向单身房客 日本租房人口变化 半数以上房屋租给公司作为宿舍,日本79.3%的上市公司与Leopalace21签有租赁合同 根据企业客户所在不同行业,设立专门的部门针对服务。 面向入居率高的大都市圈 2015年“建筑服务+30年资产管理”完工建筑数量 Leopalace21房源分布 不断创新产品 提高住户入居时间、减小房屋老化影响,推出“自主装饰墙壁”产品 日本女性就业比例提高,吸引职场女性入住,推出“女性专用”房屋 满足用户隐私需求,开发高隔音地板 满足单身人士对安全的需求,增设安保 已安装安保设施房屋套数 其他构想 养老产业:已有品牌养老院“安住苑”68家。模式同为“建筑+运营”。或用于完备业主生涯服务闭环。 太阳能发电:利用屋顶发电,与金融机构合作,已安装12356栋。 Leopalace21业主年龄分布 Leopalace21的历史 从中介到地产开发(1973-1992) 以房地产开发为主营的业务格局,也有部分不售只租的租赁住宅 建筑服务+资产管理双驱(1993-2007) 通过REITs资产证券化和“建筑+资产管理”模式使公司由重变轻。 财务困境下的重心转移(2007-至今) 内忧外患下净利下滑明显,控制增量,盘活存量。 谢谢 * 搜房与乐居的市场占有率超过60% * 搜房与乐居的市场占有率超过60% * 世联,中原,易居,合富,同策 * 世联,中原,易居,合富,同策 * 世联,中原,易居,合富,同策 * 产生原因:1.法律细致,专业化强,解决纠纷麻烦,2.房东手里房子套数多,管不过来,3. 60岁以上房东占60% * 与后面图对比,重合度较高。 * 备案的住宅资产管理公司超过5万家,90%以上的员工少于4人 * 大东建托1974年创建,目前市值约480亿人民币 * 优势:第一:日本建筑集合住宅投资属性强,投资与自住之间转换困难,大东建托雇有384名专业市场调查员,在全国179个营业部采点,建立了多达79万户租赁住宅信息的数据库,其中有13.6万户自己管理的住宅,65.4万户其他公司管理的住宅,通过专业数据确定投资收益模型。第二:提供专业的避税咨询。第三:减少收益波动。 * 建筑业务毛利30%,托管业务毛利7~8% * * * Leopalace21市值85亿人民币。 Leopalace21管理住宅的闲置率为13.43%,而大东建托仅为5%左右,在租金固定成本占78%的情况下,若Leopalace21达到与大东建托接近的入住率,则其毛利率有可能超过20%。 门店336家,179家直营,149家加盟,8家海外。 * 快速扩张、08年经济危机、企业内部管理问题导致入住率下降,无法cover空租损失。采用了控制房源数量增长(限制新房地区)同时提高住宅品质(收购高级木制住宅建筑公司+品牌公关)的措施,提高入住率。 * Leopalace21同时提供长期和短期住宅,主要面向单身、青年。 * 小户型坪效高,单身租房市场空间大。单身租房居住的户数从2005年的920万上升至2010年的1064万户,并且预测在未来较长的一段时间仍然将继续增加。 针对单身房客的服务:与安保公司合作安装监控,针对单身女性需求设计房屋等 根据客户企业的行业需求对租赁形式、期限、户数等有不同的策略,Leopalace21还在人员招聘等其他事务上对公司客户提供协助。 * (6)开发商营销费用逐步增加 (6)新房营销越来越向有客源能力的渠道转移 新房营销费用的分化 变化趋势 线上广告 0.10% 稳定 线下广告 0.70% 稳定 线下活动 0.50% 增长 代理费用 0.80% 下降 案场费用 0.60% 稳定 渠道佣金 0.30% 上升 传统在线广告也在下降,以搜房为例 传统代理费率也在下降 4182万 0.7万(每月) 人均产能 新聚源公司2015年上半年数据 981 上半年营收 员工人数 传统代理公司陷入困境 4182万 0.7万(每月) 人均产能 新聚源公司2015年上半年数据 981 上半年营收 员工人数 传统代理公司陷入困境 代理公司市场集中度 世联:代理销售额达到新高 世联:向资管和金融的转型 从金融视角观察房地产的未来 (1)从居民住房杠杆看,有一定空间 中国 发达国家 新兴国家 家庭 38% 75% 35% 政府 55% 90% 55% 企业 125% 70% 50% 居民对房屋资产配置仍有需求,(以美国家庭为例2008年) 当前居民加杠杆的背后是房地产金融的发展,最终主要表现为贷款利率的下降和抵押贷款成数的提升(下图为美国案例) 条件是一批非银行抵押贷款机构的崛起 以房屋资产再融资的加杠杆,中国空间更大(下图为美国再融资比例数据) 日本房地产资产管理市场借鉴 日本租赁住宅数量变化(单位

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