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慈溪“古塘秋月”项目市场分析报告
宁波金百利
目 录
一、项目背景
二、市场分析
三、项目机会与问题分析
四、项目建议
一、项目背景
(一)地理位置
项目位于慈溪城区,北至三北西大街,南至古塘河河流,西临景观大道。是慈溪城市传统的商业区域,周边有景观公寓、大通花园、三北名都等多个大中型居住小区,居住环境成熟,周边配套完善,学校、银行等。
(二)项目四至
北面:与三北名都隔街相望,对面商铺尚未交付;
南面:南依古塘河河流,隔河相望的居住小区商业裙房经营火爆,商业气氛较佳;
东面:是景观大道,隔街是景观花苑
西面:西沿河流,隔河是慈溪农村合作银行办公楼,往西即是三北大街商业中心。
北
(三)项目基本资料
住宅部分:
总套数共130套,其中187—189平方米15套,约占11.5%;
191—195平方米75套,约占57.6%;
197—202平方米40套,约占30.9%。
商铺部分:(一通二层商铺,一层挑高5.4米)
总套数共34套,其中99—115平方米8套,约占23.5%;
130—135平方米6间,约占17.6%;
142—155平方米14间,约占41.2%;
212平方米以上6套,约占17.6%;
二、市场分析
近年来,慈溪经济的快速发展,城市基础设施建设加大、城市环境、面貌日新月异,杭州湾大桥、中横线一期工程,加大了慈溪与外部的沟通,提升慈溪的区位优势,成为长三角的热点城市,城市投资环境大大改观,房地产市场发展良好。
(1)房地产投资连年下滑
2002—2004年慈溪市固定资产投资与房地产投资变化图
单位:亿元
2005年全市完成全社会固定资产投资总额161.33亿元,比上年增长16.6%。房地产投资受宏观调控和买卖双方博弈心理的共同影响,增幅下降较明显,全年同比-32.5%。房地产投资占全社会投资的比重11.8%,比上年下降8.6个百分点。
2006年上半年房地产业投资完成5.3亿元,占我市固定资产投资的8.5%,同比—46.0%,拉动我市固定资产投资下滑22%。房地产业投资从2003年的固定资产投资“中流砥柱”到目前的“制肘”,市场再度陷入观望、胶着状态。
(2)房地产供应逐年减少
在投资增长迅速的前提下,2003年慈溪市全年住宅施工面积203.6万平方米,住宅新开工面积133.4万平方米,位居历年慈溪年开发总量之首。2004年全市可预售商品房面积60.3万平方米,其中可预售住宅面积50.06万平方米,同比增加45.5%;办公楼预售面积3686平方米,同比增长-82.5%;商业营业用房预售面积5.36万平方米,同比增长75.2%。
2005年受宏观政策的影响,住宅供应呈现逐步放缓的趋向。
2006年上半年慈溪可预售住宅项目4个,可预售住宅面积约11.53万平方米,住宅供应规模逐年减小。
(3)房地产销售逐步好转
2006年上半年商品房销售情况逐月好转,销售面积与销售金额从年初的2.58万平方米和1.47亿元分别增加到目前的21.43万平方米和9.24亿元,销售面积与销售金额增速从年初的-90.6%和-90.8%分别回升到目前的-53.7%和-63.2%。特别是在6月份单月销售5.89万平方米和3亿元,其中现房单月销售达4.15万平方米和22.02亿元,创下今年新高。房地产销售金额高出投资额3.94亿元,说明房地产买方市场需求还是比较旺,而投资方则因宏观政策影响明显,处在等待观望中,预计房地产投资在短期内增长乏力。
2006年5月
本月
比上年
指标
止
同期
累计
增长%
房地产业
46005
-44.8
商品房销售面积(平方米)
155415
71.1
商品房销售金额
62403
-3.8
(4)在售楼盘调查
住宅
项目名称:三北名都
产品类型:住宅 商铺
开 发 商:宁波宁盛
公开日期:2005年2月10日
策划代理:宁波法瑞德
工地位置:三北大街与景观大道交叉口东北侧
承 建 商: 东航工程
预售许可证:
景观设计:慈溪设计院
位置图示:
建筑设计:慈溪设计院
工程进度:已建成
交付日期:2007年6月30日
基地面积:20000平米
总建面积:70000平米
规划总户数:511户
容 积 率:3.5
绿 化 率:40%
总车位数:600个
规划产品(层数\幢数):共6幢,4幢高18层,2幢17层
限 高:60米
产品分析
产品类型
面积范围
主力面积
平均价格
主力总价
得房率
户数
层高
销售率
高层
40-280
50-80
5800
900000
85%
474
3米
85%
配套分析
物业公司:暂定
物业服务内容:
周边配套:商业银行、 三北大街 、迪欧咖啡馆 西门小学 上林坊
会所配套:
园林特色:喷泉、亭榭、雕塑、绿地、花卉、蛋型广场、浅水流深与周家路江水
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