贷款风险分类案例.pptVIP

案例一 某房地产开发企业 一、企业基本情况 该企业是当地一家二级房地产开发有限公司，注册资本1000万元，97年通过建设开发办改制而成，全部由自然人组成，第一大股东个人占比83%，主营房地产开发，当地开发业绩较好并有较好的开发声誉。 案例一 二、贷款基本情况 分类截止日：2006年4月20日 贷款余额：2000万元 贷款期限：18月，2006年4月30日到期 贷款种类：房地产开发贷款 贷款用途：用于开发该市商住楼资金所需 还款来源：该宗商住楼的销售收入 贷款担保：该笔贷款用公司提供自有房产和土地作抵押，抵押率合乎规定。 案例一 三、财务状况分析 1、金融机构借款情况： 截止2005年年底公司在各家银行的借款是7990万元，其中短期借款6090万元，长期借款1900万元。在该行贷款余额2200万元，其中：短期借款200万元，长期借款2000万元，该行授信总额占公司借款的28%。 2、资金使用情况 案例一 公司在该行支持该公司一宗房地产开发项目的同时开发另一宗房地产开发，这两个楼盘的销售情况都非常好，很快实现了销售，通过销售款的回笼保证了项目的顺利完工。 据贷后了解，在该行大部分贷款资金通过各种渠道又被挪用于该公司其它外地的项目，如异地的医药、还有建材或其它开发项目。由于对外项目没有完成一个经营周期，挪用资金不能如期归位 案例一 3、财务指标 截止2005年公司已实际销售收入5673万元，净利润1880万元，其中经营活动动产生的现金流量为735万元，筹资活动支出361万元，累计现金净流入374万元。从公司现金流情况分析看，说明公司仍然在正常周转，有一定融资能力，但资金安排没有今年集中到期的中期开发贷款。 4、公司对外投资涉及领域太快太多，造成财务运转紧张，现有现金流对公司经营产生困难，介入不熟悉的投资领域不能预见市场变化。根据信贷员调查，分别投资3500万元 和1500万元于A和B大学学生公寓为长期投资，另先后投资3000多万于新型建材、汽车修理、娱乐行业，并计划进一步大笔资投入旅游娱乐项目，公司的财务控制能力明显跟不上投资需求。 案例一 三、非财务因素分析 1、他行未发现违约记录，与其它行合作基础没有破坏 2、目前没有成熟的房地产项目可供融资 3、未发现诉讼纠纷 4、部分对外投资项目预期效益不理想 5、抵押物价值主要是商业性质，价值有所下降 6、借款人按期还款意愿不强 7、对外投资的产权关系及资金往来不清，难以准确把握 8、目前公司直接可供销售的商品房仅小数门门面可供出售，但基本上均抵押在各商业银行。 案例一 四、贷后管理情况 1、问题的发现：2005年三季度通过贷后检查发现公司开发贷款修建的房屋已售出大部，而没有按协议在该行办理按揭开始提出问题，企业已未出售，只是收取定金和我行按揭手续繁琐为由解释。 发现销售已基本完成，而且发现回笼资金已挪用，难已监控，公司法人代表表示没有问题，到期后一定归还，后又多次督促解决资金，并提出落实具体还款计划，随后发现公司投资战略有问题，可能会影响贷款如期偿还。 2006年一开年会银行又多种层次到企业表示要求对方按期还款，但公司表示变某公寓等均是长期规划，到3月份，各种迹象表明，公司组织资金按期归还难度越来越大。 2、信贷员和借款人的反应 信贷员通过销售、资金回笼和银行账户变化情况，发现警示信号，进一步认为贷款出现问题 借款人反应是：不承认——愤怒——讨价还价 最初不承认问题，认为还款有保证，最近通过不断催收，表示愤怒，现在开始讨价还价，讨论还款方案 3、银行对策： 以诚意相待，尽量要求对方合作，进一步考察其现金流情况，了解期对外投资产权关系，与公司协商调整或收缩对外投资，改善现金流结构使之负债结构相匹配。有可能的话调整贷款结构，包括期限。 内部二种意见：一种意见传统意见是限制借款人的活动要求其一次性偿还全部贷款，直至企业关闭。第二种意见是收回部分贷款，延长贷款偿还时间，加倍小心，让企业改善财务结构。 结论 从目前信贷员（初分人员）贷前调查获得的信息，该企业还具有一定还款能力，全额偿还贷款可能性极大，处理方式也应趋向于积极谨慎的态度。 按贷款五级分类标准更符合：？？？类 理由是：借款人整体看仍有能力偿还贷款，但存在未按规定用途使用贷款、借款人还款愿不强、银行对贷款缺乏有效监督，对外投资过于分散，财务控制能力差，这些因素进一步扩大有可能影响贷款的偿还，故分为关注。 案例一反思 从上面清分案例可以看出，风险分类工作本身可以提前揭示风险，发现警示信号，能动态反映风险的变化过程，但事实上该笔授信并没完全揭示风险状态，分类理由很简单，“该公司自成立以来，住房开发理念正确，开发投资定位符合市场需日，房地产开发中注重质量，讲信誉，是一家有良好业绩，较高声誉的房地产开发企业，能够按期付息还本，但没有新项