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龙港楼市分析与重点项目罗列1.doc 22页

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龙港楼市分析与重点项目罗列 鉴于目前龙港楼市现状以及本项目的地块特点,本司经过当前市场调研与分析,从龙港楼市与龙港重要楼盘两方面出发,深入分析目前龙港房地产现况,供贵公司决策参考。 第一部分:龙港楼市现状 一、龙港楼市的五个发展阶段 .1、起步期(1997年—2000年) 龙港的楼市大约是在97年之后才开始起步,东方大厦为龙港的第一个商品房,并且是当时的标志性建筑,之后泰安商厦、龙港大厦、银苑大厦以及银海大厦等相继开工,掀起了龙港炒房和炒地的热潮,龙港楼市开始起步。 2、高潮期(2000年前后) 龙鳌并市以及一系列龙港农民城的正面宣传,使龙港人及其他地区的投资者都对龙港的前景充满希望,这进一步加深了龙港对周边乡镇的吸引力。同时,大批大厦的开工,大厦居住概念宣传的加深,使房地产市场急速升温,房地产价格一路水涨船高,楼市达到了高潮期。 当时的一个地基价格一路从7、8万涨到了27、28万,房价也从1000元/㎡ 多涨到了每平方米3500元左右,直逼当时的温州市区的房价。当时的新世纪大厦拍出个龙港地价的天价,每亩800万。 3、低迷期(2000年—2003年中) 2000年,省政府领导视察龙港,对龙鳌并市做出了悲观的预测(领导原话:龙鳌并市是搞不起来的)以及瓯南大桥建设、高速公路的工程滞后,从而成为了龙港楼市的转折点,表现龙港楼市晴雨表的地基价格一降再降,一些房开开发的项目因市场的滞销而一度停工,至此龙港楼市进入低迷期。 4、复苏期(2003年下—2005年上) 2003年年中,受温州楼市低迷及宏观调控政策的影响,温州炒房者开始把投资目标转移到温州周边地区,此时恰逢龙港瓯南大桥开工以及高速的通车,龙港将成为温州南部经济中心地位的确立和巩固,使得龙港的发展前景更加明朗化,这些利好消息大大刺激了温州投资者的信心,部分温州炒房资金开始注入龙港,房价也开始上涨。同时一部分2000年房市火热时推出的楼盘在这段时间内相继投入使用,如长运大厦、华百大厦等,使龙港人看到了真正大厦生活的优越性及象征性,因而大批龙港人对这类已形成居住形式的认同,房价平均涨了1000元/㎡ 左右,龙港楼市开始复苏。 5、理性增涨期(2005年中—2007年3月) 2005年,政府明显加强对房地产业调控力度,连续出台多项实质性房产政策,宏观调控措施进一步细化,其目的是规范了房地产发展,稳定房价。受其影响,上海、杭州等城市楼市都进入调整期,但对于主要以自住型客户为主、市场供应平衡的龙港楼市,其冲击力并不大。2006年6月份,“国八条”、“国六条”相继出台,相隔不久又出台了国务院 “国十五条”等。虽然龙港房地产市场也造成较大的市场观望情绪,但楼市依然左右着人们的投资热情。从龙港城市发展角度和房地产发展周期性来看,龙港区域无论是居住还是投资,其价值或者回报都比周边乡镇优越,刚性的购房需求支持着整体楼市继续保持正常的发展进程,房价也稳步攀升,位居苍南第一(平均比灵溪房价高300元/㎡,比鳌江高出1000元/㎡)。 6、高涨期(2007年4月-2007年10月) 在理性增涨期中,龙港置业者越发对龙港楼市充满信心,从而引发了龙港连续七个月的房价高涨期,农历五月也未出现冷市的迹象,整体房价在短短几个月内涨幅超过1000元/㎡。这一次的楼市高涨同2000年的高潮期有很大的区别,其一,此次高涨的房产主要以开发商开发的商品房为主,地基、集资联建房在高涨期中也曾表现出高涨的态势,但在高涨期中旬便表现在疲软,而商品房一直持续整体高涨期;其二,此次高涨期的置业者与2000年高潮期本质的区别是,置业者购房的目的是自住与投资兼顾,自住的刚性需要支持着房产的高涨。 7、楼市调整期 因龙港两个楼盘(锦绣名园、永泰嘉园)不符合市场规律的高价位开盘,导致了到龙港置业者的恐慌,人们纷纷对该两楼盘进行抵制的态度,一手有关系客户得到房源,但二手无人接手,市场无法循环运转,最终使得两楼盘销售滞后。受其影响,龙港市场发生了一定的变化,置业者纷纷采取观望的态度,不急于购房。调整期的龙港楼市较为平稳,但是处在中心位置的楼盘市场前景仍受购房者关注。 二、当前的龙港楼市总体特征 1、地段价值观念根深蒂固 龙港人买房十分重视地段,把地段看做个人身份和楼盘品质的重要衡量标准。处在中心区域的楼盘得到更多的市场关注,即使在户型、景观、花园等不理想的情况下,仍能被市场接受,并且供不应求,房价也颇高,如江滨路的康翔大厦。而在位置相对偏远的楼盘虽然有一定品质但得不到市场认可,价位与中心区有1500~2000的差距,如置信城市花园等。 2、楼盘品质不断提高 自2003年龙港房地产复苏,龙港房地产并以蓬勃地发展壮大,新的地块出让、新的楼盘开发建设、新的楼盘交付使用,短短几年,龙港数十个楼盘拔地而起。在这几年过程中,龙港新开

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