房地产转型升级概念解析.doc

房地产转型升级的解析 一、概念解析 转型升级不是一个行业向另一个行业的跨越，而是指为保持和创造企业 核心竞争力，基于自身优势和发展需要，在产品、服务、管理、技术等方面 对现有结构的拓展和提升。就房地产转型升级而言，是以产品和服务为转型 升级核心的包含诸多要素优化调整的一系列变化过程。转型并非业务类型的 完全转变，而是业务结构转向新型业态的更高级阶段。在这一点上，转型和 升级是同一个意思，属于并列同义，而不是两个递进或截然不同的概念。 1）产品多元化与转型升级 多元化属于产品战略范畴，往往以分散经营风险为目的，然而如果实施 非相关产业多元化则以并购合作方式比较好，可以规避进入新领域自身经营 管理不足的缺陷，同样地产领域内的多元化也存在类似问题，强大的资本应 匹配对应领域内高素质的管理研发团队，否则将非常危险。 2）完全转领域与转型升级 完全的转变经营领域，对企业优势积累和品牌特色都是不利的，前期要 做较长时间准备工作，才能成功。 3）真正的转型升级 兼容并蓄相关领域的优势企业或逐步壮大自身研发管理实力，基于特定 领域的管理和研发经验，为产品创造更大的内在价值和赢得更强的竞争力。 二、转型升级客观背景 主要包括：政策约束、消费水平、城镇化、需求升级、投资需求。 1）政策约束： 在住宅市场调控背景下， 企业被动转变。 主要有 4 个方向： 提升品质，降价，降低成本和改行。其中降价和改行属于下策，而提升品质 和降低成本属于维持高利润目标下的不同选择。因此具有正外部性的旅游和 产业地产成为降低拿地成本的直接出路，而提高品质则属于同业竞争中的发 展长期方向。 2）消费水平： 消费水平提高和休闲时间增多为商业地产和旅游地产提供 了机遇，但市场属于缓慢释放类型，短期供给过大存在一定的风险。 3）城镇化：加速城镇化为住宅以及消费提供了足够的发展潜力，也属于 缓释型需求。 4）需求升级：住宅等地产同质化严重的情况下，更好的满足客户多元的 需求成为竞争的利器，因此不断满足客户的多样需求是房地产产品的发展方 向，也为推动产品和服务质量提供了驱动力。 5）投资需求：满足自用和投资功能的产品是消费者理想产品，旅游地产 和住宅具备投资属性。 三、转型升级的盈利本质 产业地产与旅游地产一般位于城郊，基础设施相对落后，政府开发难度 大。土地价值可以分为两部分，一部分作为开发企业的收益，另一部分则作 为溢出部分表现为当地带来就业、生态改善等效应，实际上替代了部分政府 职能，因此土地的开发价格更低，部分是因为政府以低价补偿企业开发的外 部性。 部分企业纷纷进入专业地产，往往看重的是较低的土地价格拿地，但新 的竞争环境下，产品和服务的多元化、综合化已经成为是房地产市场的发展 方向，房地产业务多元化的竞争实质已经演变为转型升级产品管理研发能力 的竞争，只有推动产品研发和配套服务升级才能在竞争中立于不败之地。 四、结论 房地产开发企业转型升级是市场竞争和宏观调控的必然结果，同时转型升级 步伐过慢也会被市场淘汰。对消费者而言，房地产企业要提供更优良和舒适 的产品和服务；对房地产企业而言，则是通过在产品和服务上融合更多的人 文生态元素，满足人们的更高的生活追求，保持高度的产品竞争力，以获取 更多的收益。 人的身体也是一个风水宝地。你的心念，你的所想所思，内在的情志，从你的外在，展现的淋漓尽致。你内心是不安，还是从容，都会从你的言语和行为中展现出来， 所以人身体的本身就是一个风水场，它又是一个强大的磁场，吸引和抵御着好与坏的事物。人身体内在的机体，在儒家思想里以仁、义、礼、智、信来表述。佛家的思想中被阐述为，地、 水、火、风。老子；以道、天、地、王来表述。 你的四大平稳和合，你身体的风水就为上乘风水，散发的都是好的能量，你的四大不合，就为差风水，散发出来的就是坏的能量。 真正的好风水，好人生，其实就是我们内心的高贵。在这个世界上，内心的高贵比物质的高贵更加宝贵。 富是物质的拥有，没有精神的高贵，永远成不了贵族。富二代在中国俨然是一个贬义词，目中无人，横行无忌，因为中国富人大多是从改革开放之后开始富起来的，财富积累也才区区三 十年，还是钻了各种空子，所以说中国没有真正的富人，充其量有些暴发户。 二战期间英国王子爱德华视察贫民窟，他对一贫如洗的老太太说， “请问我可以进来吗？ ”真正的贵族永远尊敬每一个人，即使对方是不名一文的穷人。