浅析宁波地铁一号线车辆段物业开发方案.docVIP

PAGE PAGE 1 浅析宁波地铁一号线车辆段物业开发方案 　　摘要：根据国际地铁的设计经验，对车辆基地、停车场进行物业开发可以节约土地资源，改善用地景观，达到以物业开发补助地铁建造成本的目的。本文对宁波地铁一号线车辆段的物业开发方案进行设计，以供参考。 　　关键词：地铁；车辆基地技术；物业开发；方案 　　中图分类号：F407.472文献标识码：A文章编号： 　　1概述 　　宁波地铁一号线是宁波市东西向主干线。在未来将形成西连高桥镇，东连北仓中心区，贯穿海曙老城区、三江口、江东新城区以及规划的东部新中心的交通骨干线。天童庄车辆基地位于东外环以外的蔡家庄地区，紧邻宁波市远期规划的CBD商务中心区、居住区，同时考虑天童庄车辆基地场址规模较大，适宜投资建设，且远期有地铁车站经过，可以结合周边地块进行一定规模的物业开发。 　　2车辆基地物业开发 　　2.1设计理念 　　⑴先进的TOD理念的引入 　　TOD（transit-orienteddevelopment）——公交导向土地开发的概念。即以轨道交通站点为中心，向外延伸大约500～800米范围内形成一个社区，布置高档住宅及配套商业设施，带动周边地块的发展。这种综合开发可有效刺激沿线土地的开发，促进站点周边房地产的增值，亦是保持轨道交通可持续发展、提供资金的一个有效渠道。 　　⑵整体规划，形成独特、整体的城市氛围 　　车辆基地结合物业的开发必须服从城市发展的战略需要。因此，本设计不应仅停留在车辆基地技术要求的用地内孤立的进行，而应结合城市的总体规划将车辆基地及其周围用地结合起来考虑，从而有效处理各种城市界面问题，模糊车辆基地的界限，消除对城市功能和总体布局带来阻隔问题，充分利用土地经济潜力。 　　⑶考虑与城市结合的核心景观设计 　　建立以地标性建筑为核心的、风格独特的综合开发群体，改善周边环境，提升整体形象，为整个城市带来一个生动而完整的人文景观。同时，注重生态、环保、智能化，充分考虑该节点与城市周边的互动关系。 　　⑷强调可实施性 　　运用三维空间规划的概念，采用立体的方式实现车辆基地分期开发的目的，将土地使用性质与有偿使用权进行空间上的划分。 　　2.2设计内容简介 　　宁波一号线天童庄车辆基地位于宁波市蔡家岸地区，用地面积约38余公顷。用地北面为后塘河，南面亦有河道，水系较为发达。根据宁波市“一核、一轴、三片”的总体规划思想，该地区紧邻未来宁波市的CBD商务中心区及行政中心区，并在周围形成以明湖公园为中心的居住片区。车辆基地与它们紧密相连，外部交通优越。另外，为更加带动周边区域的发展，1号线二期在车辆基地北侧还设置了一处车站，从而吸引了人流，也提升了地块价值。因此，天童庄车辆基地可以定位为集住宅、商业服务、行政办公、高科技园区为主体的新型区域。规划时与周围环境紧密融合、注重环保、生态因素，打造生态品牌。 　　2.3车辆基地物业开发建设的两种模式 　　⑴车辆基地上盖物业开发 　　根据国际地铁的设计经验，本次设计通过借鉴香港地铁的成功经验，从上盖物业的开发定位、开发的范围、分期实施的可操作性等方面做有效地探索。 　　①周边规划条件分析 　　◆开发功能定位 　　天童庄车辆基地站周边区域为商务功能核心区，应进行商业、办公、酒店、公寓等功能综合开发。车辆基地上盖区域为混合功能区，可进行中等强度居住主导功能开发。 　　②规划构思 　　A．用地功能布局 　　地铁站周边用地高强度开发范围进行多功能综合开发，以商务开发为主； 　　运用联合库上盖区的中等强度开发范围以居住功能为主； 　　低强度开发的咽喉区、检修联合库上盖范围主要作为公共开放空间，其上盖布局中心绿地、文化休闲、体育公园和幼儿园为主。 　　B．创造城市景观 　　车辆基地用地毗邻后塘河，河的北侧有宁穿路，为将来东路新城开发的主要道路。因而本次设计考虑沿河设置整个区域的景观立面。 　　车辆基地咽喉区域由于柱网布置不规范，宜进行低密度的物业开发。因此将其设置为中央绿地，形成内聚的景观源。 　　考虑城市景观的重要性，应当设置整个区域的制高点。本次设计考虑沿后塘河一带设置，同时结合上盖物业开发，创造沿河及面向主要道路的城市核心人文景观。从而达到统领全局，活跃城市天际线的效果。 　　③合理规划上盖平台的范围 　　上盖物业平台不应将车辆基地所处的范围全部覆盖，一方面避免增加地铁公司的一期建设投资，另一方面使技术上可行。因此，在设计中上盖的范围划定是根据车辆基地的基本要求，将车辆基地车辆基地运用联合库、检修联合库及咽喉区部分划定为上盖范围，而此范围又必须与车辆基地同期建设，以免影响地铁建成后的运营。 　　④确保技术上的可实施性 　　上盖物业作为一种新型开发形式，在技术上带来一系列的超限问题。在借鉴国外经验的基础上，做些探索性的解决方案，使项目