北海太平洋商业广场项目建议书.ppt

新力购物广场 定位0 中低档商品购物商场 目标客户 中低收入消费者，以中低收入年轻消费者，中低档家庭消费为主 经营方式 商家自主经营，商场负责物业管理 主营项目、品牌 一楼超市、珠宝玉器、时尚男女装、日用品、中厅水吧、手机卖场，化装品；二楼是中低档女性服饰为主；三楼是家电，品牌多样，高中低劣产品都有、大型音像超市 位置环境 位于北部湾路与四川路交汇处，北部湾广场西北面，位置优越，交通便利，人流量大，周围人口密集，是商场经营的绝佳位置，但商场外围空间相对小 经营状况及评议 作为北海商业圈的开拓者之一，经营模式一直没有多大变化，总体经营良好；但这几年北海商业不断发展，严重冲击了这种旧的商业模式；在商圈不断扩大，模式不断创新的情况下，其正日显衰退。商场定位不明确，管理混乱，商品以劣充优情况严重。商场如若要深度发展，创新经营理念，转变经营模式，调整经营结构是首要。临街：200元/月/㎡；1F：240元/月/㎡；2F：100元/月/㎡(电梯口位置）；3F：60元/月/㎡ 按目前商业惯例以12年为期的投资回报率测算：该商铺销售均价估测=150×12×12=21600元/㎡ 自身价值认知 商业发展现状 消费水平分析 凯旋国际 定位 想做综合性高档消费娱乐中心，但彻底失败！！！ 目标客户 高端客户，旅游消费者 经营方式 可租可卖、商场负责物业管理 主营项目、品牌 一楼多美丽餐厅、老百姓药店、苏宁电器；二楼色色婚纱；二楼以上是酒店、办公楼及酒店式公寓 位置环境 位于北部湾中路，（新）新力商业广场东侧，和安商港斜对面；位置较好，交通方便，但楼层结构设计不合理，不适合商场的布局。 经营状况及评议 核心商业区失败案例，除一层沿街商业外，基本全部空关，在北海本地人心中口碑很差。 酒店房间承包30元/月/㎡ 自身价值认知 商业发展现状 消费水平分析 启东电脑城 定位 IT主题商业市场 目标客户 中高档消费常住居民、电子产品消费人群 经营方式 分散经营，统一管理。 主营项目、品牌 1层饰品、化妆品、眼镜店、玉石古玩店，2层电脑城 位置环境 北部湾西路 经营状况及评议 虽然处于核心商圈的末端，但有明确的消费主题，同样占据了一定的市场份额，加之一层有别于其他商业的业态配置，使其在不利的地理位置上同样具有市场竞争力。 1F：120元/月/㎡；2F：75元/月/㎡ 按目前商业惯例以12年为期的投资回报率测算：该商铺销售均价估测=97.5×12×12=15000元/㎡ 自身价值认知 商业发展现状 消费水平分析 微观商业市场特征梳理 1、北海商业经营面积大，市场趋饱和 北海商业面积大约有30万平方米，其于城区约50万人口来计算，商业面积较饱和，商业竞争将更为激烈。 2、北海商业经营集中，渐向外发展 北海市中心商业地段位于环北部湾广场这一带，形成了环型的商圈，周围商场密集，人流量大，占北海市商场的三分之二之多，可见此地竞争何其激烈；但这二年，随着房地产向市区四面扩展，人口开始向商圈外围迁移，商业布局正从中心商圈向外面扩张，形成了一个中心辐射四面的发展趋势。目前商圈外较具特色及响影力的当属北京路段的大润发商场，而其他外围商场目前经营不善，但前景不容忽视。 3、北海商场经营模式陈旧 北海商业模式还是以商铺出租、独自经营为主。没有商场整体的统一布局，集中营销的竞争优势；不能总体把握市场的变动方向，重复经营现象严重，经营管理混乱，在北海众商场中，和安商港与大润发商场及新建安商都模式较为前位，竞争优势比较突出。总体上北海商业的模式与运营与区外发达地区相比，还是存在很大的差距。 4、北海商业竞争越来越激烈 除了北部湾广场商圈内商场的不断开发外，外围商场也在积极开拓，商业面积不断扩大；物价上涨，商业投资激增，北海商业竞争趋于白热化阶段。但不管怎么样，北海商业的竞争态势还是异常激烈的。 5、北海商业发展的趋势 按照这几年北海商业的发展状况，北海商场正向大型、综合、专业方向发展；对品牌、服务等要求越来越高。 虽然项目所在地尚未完成任何商业氛围。但根据政府规划，西南大道一带将成为北海下一个商业中心。 自身价值认知 商业发展现状 消费水平分析 北海商业租金分析 1、总体商业租金水平不高：市中心商业代表项目如新新力商场，和安商港等大型商业项目1F租金普遍也就200元/月/㎡左右，部分商场临街商铺租金价位达300元-450元/月/㎡，但高位租金商铺很少。 2、北部湾路几大商场租金差距较小，平均租金水平1层为120-180元/月/㎡。 3、地段差距租金差较大，同一路段，靠近大中型商场附近租金价位较高，稍偏远一点租金低，如四川路靠近旧新力附近沿街商铺租金约120元/月/㎡，但离商场稍远点路段租金45—60