上海龙湖地产新江湾城花园洋房项目投资建议书前期策划.ppt

* * c.高汤 * * d.10%左右的平层赠送空间 * 4.4 产品组合 小户型与叠加别墅多维度混合，可以营造别墅的空间氛围，拉升小户型售价。 * * * 4.5 技术经济指标 59253.7 59253.7 125331 100731.29 100731.29 25600 100731.29 1.7 962 限高40米 6+1和14层 578 100 478 35% * 五、投资参数 * 5.1投资测算参数－－项目关键节点 序号 节点 时间 1 交地 　2007年9月 2 办理国土证 　2007年10月 3 办理施工许可证 　2007年12月 4 开盘 　2008年4月 5 40%销售许可证 　2008年9月 6 70%销售许可证 　2008年12月 7 竣工验收 　2009年10月 8 交房 　2009年11月 * 5.2 投资测算参数－－项目分期情况 分期 产品 地上面积(万平米) 开工时间 施工周期 开盘时间 1期 花园洋房 66231 2008年1月 25个月 2008年4月 A类高层 34500 2008年1月 25个月 2008年7月 地下车库 21200 2008年1月 25个月 2009年11月 * 5.3 投资测算参数－－建安成本 产品类型 建安成本建面均价（元/平米） 花园洋房 1560 A类高层 1730 花园洋房地下室 1580 地下车库 2500 * 5.4 投资测算参数－－销售情况 业态 开盘时间 可售面积 （平方米） 套数 建面单价（元/平米） 总 价 （万元） 备注 14层小高层 2008年7月 14,500 164 20,000 28,739 　 14层高汤 2008年11月 20,000 222 22,000 43,604 　 花园洋房底汤 2008年4月 17,200 88 30,000 51,136 带电梯，6+1F；底汤的地下室4400平米未计入 花园洋房3、4楼跃层 2008年4月 13,000 88 25,000 32,208 带电梯，6+1F 花园洋房5层楼平层 2008年4月 3,970 44 23,000 9,049 带电梯，6+1F 花园洋房6+1层高汤 2008年4月 7,920 88 25,000 19,622 带电梯，6+1F 小户型花园洋房 2008年4月 24,141 268 23,000 55,025 带电梯，6+1F 车库 2009年11月 20,200 577 4,500 9,008 共21200平米，有1000平米物管用房未计入 合计 　 120,931 20,540 248,390 　 * 5.5 现金流分析 资金来源及融资方案 在项目四证齐全（2008年1月）的时候考虑1.3亿元的项目贷款，在项目贷款之前考虑自有资金投入共约15.3亿元； 项目现金盈亏平衡分析（底价模型的基础上） 项目开盘前资金总投入约15.9亿元；2008年12月项目现金流平衡； 对集团现金流影响（取得项目前后集团净现金流变化情况，图示，由集团财务中心负责填写） * 六、投资风险评价 * 优势 1、紧临城市核心区域。 2、自然生态环境优越。 3、市政配套完善。 4、交通便捷。 5、大量商贸、教育、科研机构迁入，带来大量区内客户资源。 劣势 1、地块面积较小，无法充分的体现产品的溢价。 机会 1、上海市房地产回暖，市场呈现量价 其增的前兆。 2、五角场商圈的日益成熟，带动整个区域的增值。 3、新江湾城后期土地供应量大，可持续拉高区域内的地价，进而拉升房价。 4、后期教育概念的引入，提升产品附加值。 威胁 1、西北角地铁施工，对工程实施带来一定的不确定因素。 6.1 项目SWOT分析 * 6.2 风险因素解决方案 地块面积较小，无法充分的体现产品的溢价。 解决方案：前期销售溢价能力强的高端产品，随着城市、区域的发展陆续释放低端产品，充分体现产品的溢价。 地铁施工。 工程进度由北向南，由东向西。 * 七、战略评价 * 7.1 战略评价 市场影响力 业内 34家国内外知名企业报名参加该地块的拍卖，一但拍卖成功将在业内引起轰动。 消费市场 江湾城作为上海目前关注度最高的区域，龙湖楼盘的推出，必将吸引消费市场的高度关注。为龙湖在上海后续产品的推出提供支持。 区域布局 上海作为中国的经济发展的龙头和长三角的中心，是公司全国扩张进军长三角的首选。 * E