世联：北京白家庄双建花园项目定位策划报告.pptVIP

本次汇报结构 项目目标 市场及客户分析 竞争分析 项目定位 营销思路 销售目标及条件 金地国际花园 赝品模式 依附模式 NAGA上院 自主定义模式 MOMA 星河湾 富力爱丁堡 另类模式 本项目的营销模式选择 营销效果不佳 单纯卖地段 难度大、成本高 有所作为 Central Life 建立中央生活标准 ——让你的生活成为别人的旗帜 CENTRAL LIFE 中央生活八大标准 城市中央——便捷中央，潜力中央 私家领域——区界于繁华的静谧领地 全方位配套——城市中心成熟生活配套 革命性公共空间——内部舒适体验延展 景观——Central park 花园景观 惬意活性空间体验——高舒适户型，弹性生活空间 会所——全家庭成员会所解决方案 LUXURY SERVICE——Luxury apartment 标准物业服务 Central Life Central Life 营销推广思路 营销推广调性：生活化、人性化、尊贵； 营销推广形象：中央生活倡导者； 营销推广主题：建立中央生活标准； 营销推广渠道： 户外广告——在客户生活工作区域内扩大项目知名度； 平面广告——迅速建立项目形象、传播重要销售信息； 客户活动——经营客户，保证销售成交、促进以老带新； 本次汇报结构 项目目标 市场及客户分析 竞争分析 项目定位 营销思路 销售目标及条件 销售目标及阶段性安排 总建面9万平米，均价18000元/平米，总销额16.2亿 开盘强销 100%销售 内部认购 阶段 持续热销 200套 50套 100套 150套 100套 65套 推售 180套 230套 330套 480套 570套 100套 累计成交 比例 50% 27% 85% 工程 07.5封顶 06.9月底正负零 08.3月交房 07.8外立面完成 提价3% 17477 入市价 均价 17304 提价1% 16800 17827 提价2% 提价2% 提价4% 提价2% 18183 18910 19289 1.18亿 总额 1.87亿 2.27亿 2.42亿 3.69亿 2.31亿 10.1-12.31 1.1-3.31 4.1-6.30 7.1-9.30 10.1-12.31 1.1-3.30 7.1-9.30 2006年 2007年 2008年 时 间 工具 06.6月底具备展示条件：售楼处、样板间、楼书户型图等平面销售工具、引导广告牌、媒体安排等 销售条件1：现场展示及卖场设计 现场展示及卖场选择 D c B 1 2 3 4 卖场展示布置方案 D c B 2 销售 中心 3 东三环 1 指示牌 广告牌 销售条件2：现场展示及卖场设计 一鸣惊人——全新的生活方式表现 都市客厅 ——1种全新的建筑功能展示 霓裳时装店 ——时尚先锋、媒体焦点 销售条件3：营销推广费用 【营销推广费用】 类别 渠道 形式 主题 费用 费用合计 销售资料 中央生活白皮书 感性楼书 中央生活方式和标准 80万 220万 产品说明书 理性楼书 项目整体规划、区域规划、建筑平面、立面风格、园林规划、标准层的建筑施工图 100万 户型图、海报、折页 　 　 客户通讯 《中央生活速递》 实事动态、大事记、项目进展情况通报、时尚风标、旅游小贴士等 40万 媒体宣传 网络广告 网络广告打包 主题、销售信息 100万 1480万 户外广告牌 东二、三环楼顶广告 主打形象 600万 落地广告牌 鹏丽国际公寓北侧路与东三环交汇处 主打形象 80万 报纸广告 北青整版 主打形象、关键节点信息告知 500万 杂志广告 高尔夫杂志、财经杂志等 　 50万 广播广告 交通台、音乐台 100万 年终评奖 《安家》《新地产》 年度公寓相关大奖并赠送媒体广告 50万 卖场包装 楼体广告 工程部办公楼东立面 100万 180万 工地围档 　 　 80万 客户活动 配合各营销节点 　 　 200万 200万 小计 　 　 　 　 2080万 推广费用（2080万元）／总销售额（16.2亿）＝1.28% 预祝贵公司开发成功 新城国际销售经理访谈 客户购买特征： CBD、第二使馆区为主要工作生活圈，空中飞人，投资客户等； 购买时，不再单纯追求投资回报率的数字计算，更关注投资的产品是否比同类产品更能保值增值得影响因素，比如社区居住品质、物业服务、园林绿化、产品创新等。 中等面积的户型备受投资者青睐，大面积舒适户型受到自住客户追捧； 对北向户型，只要户型功能空间合理，有亮点仍然受到客户关注； 外籍人士置业