深圳福田南项目前期定位报告终稿.pptVIP

Downtown是Boutique [精致] [精致] 大 堂 NEW YORK-Hudson Hotel ：玻璃花园屋顶的大堂 （利用架空层架建玻璃会所） LONDON-St .Martins Lanel [精致] 大 堂 [精致] 社区的门 LONDON-Sanderson Hotel LONDON-St .Martins Lanel [精致] 社区的门 Boutique MIXUSE Boutique I’m Downtown Downtown 是 [形象标签] 本项目 独一无二的空中俱乐部 （向上寻找配套发展空间）： 360度景观会所，全揽中心公园景观，居住的地王般享受。可设置一些休闲餐饮功能 空中网球练习场（高尔夫练习场），规模不用太大，贵族式的配套享受 [标 签] 会 所 本项目 [标 签] 地 标 下午茶公园就是我们项目的1期最佳体验场 下午茶公园　　是一本杂志 　　　　　　　　是销售中心 下午茶公园　　是顶级餐饮 　　　　　　　　是时尚消费 　　　　　　　　是Familyfun 　　　　　　　　是Club 下午茶公园　是我们倡导的新生活观?Other Life style 二期用地，现为小山坡公园，可成为我们的最佳体验场 下午茶公园 [标 签] 格 调 Downtown是 [一种时尚文化] 户型变动性有限，现有户型基本符合主流客户需求。 限制条件：剪力墙已固定，且基本已对户型进行框定 户型可变性探讨 可变性较小 二房可变三房，可保留这种灵活性，让客户自行选择（经济型三房或舒适型三房） 本项目户型分析：基本方正，但创新度小，与市场上畅销小户型存在差距 二房 标准凸窗，户型基本方正，双阳台 270度观景窗 卧室对客厅开门较多 一房 主卧带阳台 洗手间与厨房使用起来较局促 客厅的视觉干扰较大 单房 客厅基本方正 部分厨卫不方正 市场高价小户豪宅产品增值举措1： 户型创新，超高附加值 星河世纪 错层送露台 送整面墙面的落地凸窗 二房有入户花园 整面凸墙赠送 阳台 大面凸窗 入户花园 御景华城 每户均有双阳台。 每户赠送超大观景凸窗，部分单位设有落地大窗。 凸墙 凸窗 露台 市场高价小户豪宅产品增值举措1： 户型创新，超高附加值 燕南路88号 入户花园 附送二层通高的超大露台 3.9米层高自由空间，宜住宜商 可园 凸墙，运用凸窗的原理设附送衣柜 入户花园 L型步入式落地凸窗，产生270度阳光厅 凸墙 式衣柜 露台 入户花园 凸窗 入户花园 市场高价小户豪宅产品增值举措1： 户型创新，超高附加值 御景华城 双阳台 新天地 空中花园（可变房） 星河世纪、可园、 凸墙 新创新元素 凯旋国际、飞扬时代 燕南路88号、星河世纪 星河世纪、燕南路88号 270度阳光室 入户花园、 露台 燕南路88号、城市三米六 超高层高、夹层单位 城市主场 落地凸窗 基础创新元素 较多 凸窗 基本设计 对应案例 户型创新点 新规范解读：在面积附送上作了较大的限制 按 阳 台 规 定 计 算 入户花园 不计面积的情况（标准凸窗：进深=0.6米；高度2.2米； 落地凸窗：高度2.2米） 凸窗 通高：三层或以上（且无前两项条件限制） 有覆盖时：若上有连接梁等，算露台一半面积 宽度超过0.6的盖板，按盖板面积一半计算露台面积； 同 上 露台 宽度： 小于0.6米的不封闭的法式阳台 上下层重叠： 重叠部分长度超过0.6米时，按其面积一半算阳台面积 面积：有柱凸阳台＞10平米； 有柱凹阳台和复合阳台＞20平米 宽度：开敞面阳台宽度1/3 封闭面＞阳台宽度1/3 其它：梁柱之内部分； 与开敞方向不一直的延伸部分 阳台 层高小于2.2米 层高等于或大于2.2米 夹层、地下室等 不计算面积 计算一半面积 计算全部面积 建筑结构 注：修订版，征求意见稿 本项目阶段：作较大户型调整的可能性有限 2006年5月 6-10月 复工 销售 4月 2006年5月 世联的可行性建议（仅供参考）： 将标准凸窗变成落地凸窗，同时加大赠送度，最大化扩展空间使用率 床 梳装台 写字台 市场高价小户豪宅产品增值举措2： 高档形象打造 御景华城、万科金色家园 强昭示性的商业街区，商业裙楼部分的用材高档，设计细致时尚，通过极具品质感的展示达到了形象提升的目的。 城市主场、星河世纪、佳兆业中心 公建化立面，玻璃幕墙式感觉，品质感极强。 本项目分析：外部高档形象建立打造存在一定难度 形象商业打造缺乏有效条件： 1、昭示性较弱 2、界面较有限