深圳中原大冲项目产品定位报告小规模豪宅.pptVIP

08年南山区供应结构和需求结构分析——90 平米户型活跃度高 综上所述，结合片区二三级市场成交单位的分析，在本项目定位的目标客户群的基础上，我们以定位本产品为中高档住宅的开发思路上对本项目的户型配比进行了如下的建议： 二级市场全市成交均价走势 二级市场全市成交量（面积）走势 数据来源：深圳中原深港研究中心 2房、3房占总成交量的70%以上； 进一步说明，客户以自住型需求为主。 南山区三级市场成交户型分析——二三房成交良好 3% 4% 4房以上 15% 11% 4房 38% 38% 3房 33% 32% 2房 　 成交户型 　 　 11% 15% 1房 17064 16643 均价：元/㎡ 105.4 101.7 套均面积：㎡ 183.8 167.3 套均总价：万元 08年 07年 指标 市场总体态势 项目周边动态 竞争区域动态 选取项目标准 样本容量 时间跨度 筛选标准 1 2 3 4个 4年 同质同区住宅 165-182 占2% 135 占16% 80-95 占34% 108-115 占39% 75 占9% —— 英伦名苑三期 05年 160-190 占7% 138-158 占33% 115-130 占60% —— —— 英伦名苑一期 02年 187-238 占6% 145 占17% 115-124 占43% 75-82 占34% —— 科苑学里 04年 190-200 占10% 142-151 占50% 120-130 占40% —— —— 英伦名苑二期 03年 四房以上 四房 三房 二房 一房 项目 同类项目户型配比——项目周边楼盘中大户型为主 户型面积段变化趋势——三房成为区域供应主力 02年 03年 04年 05年 （年） 80 95 120 135 （平米） 两房 三房 四房 户型面积段变化趋势 两房供应减少，三房为区域主力户型，四房供应面积减少但比例有所上升 选取统计项目：英伦名苑1-3期，科苑学里、科苑花园等 统计时间：08年7月-09年2月 项目周边三级市场成交分析——成交户型以三房为主 100% 98.79 11,879 28,164,100 2370.94 24 　 总计 8% 145.34 11,290 3,281,777 290.68 2 140 四房 33% 115.96 12,231 11,346,454 927.68 8 110-125 三房 42% 84.97 11,873 10,088,488 849.70 10 80-90 三房 17% 75.72 11,382 3,447,380 302.88 4 75-77 两房 套数比 套均面积（ M2 ） 成交单价（元/ M2 ） 成交额（元） 成交面积（ M2 ） 成交套数 面积段（ M2 ） 户型 成交户型以3房为主，其中80-90的小面积段的成交由为明显； 4房所占成交户型的比例较小 市场总体态势 项目周边动态 竞争区域动态 选取统计项目：中信海阔天空，阳光带海滨城1、2期，熙湾俊庭，海怡东方花园，恒力听海等 统计时间：08年7月-09年2月 成交单位中3房和4房所占的比例明显上升； 4房与其它户型相比存在明显的溢价空间。 科技园南区三级市场成交分析——竞争区域成交以大面积户型为主 100% 110.61 17,983 210,839,274 11724.22 106 　 总计 23% 146.53 18,765 65,991,251 3516.72 24 140 四房及以上 34% 121.34 17,985 78,562,796 4368.24 36 110-125 三房 32% 85.63 17,435 50,760,608 2911.42 34 80-90 三房 11% 77.32 16,732 15,524,619 927.84 12 75-77 两房 套数比 套均面积（ M2 ） 成交单价（元/ M2 ） 成交额（元） 成交面积（ M2 ） 成交套数 面积段（ M2 ） 户型 各户型动态分析——三房成交稳定良好 极易成交区 易成交区 稳定成交区 不易成交区 T 户型 极易成交区，0-7天成交； 易成交区，8-21天成交； 稳定成交区，1月成交； 不易成交区，2月及以上成交 2房 75-80 3房 80-90 3房 110-125 4房 130-140 根据中原对成交周期的监测： 3房80-90平米面积段因放盘量小需求两大而极易成交； 3房110-125面积段因需求稳定而呈现稳定成交的状态。 闻之末章——户型配比初次建议 2房 3房 75－80平 占15－20％