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地块 产品 客户 价值需求 区域认知 资源利用 定位思路 三元模式 城市进化营造地块价值增长 产品价值构建 企业利润实现 市场进化竞合 客户更新换代 地块 产品 客户 价值需求 区域认知 资源利用 定位思路 三元模式 地块区域属性：发展区 地块功能属性：过度或居家 产品类型：发展区过度产品 或发展区居家 青年之家、小康之家、新兴之家、殷实之家、青年才俊、富裕之家 整体战略确定 差异化、主题化开发，打造抚州城市精品风情社区 住宅为利润基本点，住宅保证顺利、快速、安全的销售完，现金流快速回笼，扣除成本外并有一定的利润。商业为利润提升点，通过商业的销售实现利润的更大提升 利润点要求 住宅为根本，商业开发不能以牺牲住宅开发安全为前提；住宅开发为商业提升人气，商业开发为住宅提供商业配套氛围，两者相互促进 住宅商业相互关系 中高档次，精品形象 档次定位 住宅客户为年轻人士为主，商业为餐饮休闲娱乐+社区配套，整体感觉强调现代、时尚，城市感强，气质调性：繁华、时尚、休闲、现代、活力 气质调性 青年才俊、殷实之家 小康之家 新兴之家、青年之家 补充客户 重要客户 主力客户 10% 30% 60% 户型 建筑面积（平米） 户型特点与创新 面积配比 套数配比 总价区间（万） 一房 55±5 步入式飘窗、厅卧分开 10% 15% 12-14.4 两房 75±5 步入式飘窗，方正实用、总价低 20% 23% 16.8-19.2 三房 紧凑型 89 （赠送半房，实际95平方米左右） 步入式飘窗+半房，2+1户型，空中花园可成一房间，紧凑实用，功能性强 40% 38% 21.3 居家型 100 （赠送半房，实际面积105平方米左右） 台式飘窗+半房，3+1户型，空中花园与主卧连在一起，可单独成功能房，也可与主卧合并扩大主卧面积，增加舒适性 20% 17% 24 舒适型 110-115 台式飘窗，户型方正舒适，居家型强 10% 7% 26.4-28.8 户型配比与创新建议 属性类型 数据表现 属性特性 具体应用（策略） 必备 品质要素 充足时是应该的，不充足时会引起不满 客户认为理所应当的因素。如果此类需求没有得到满足或表现欠佳，客户的不满情绪会急剧增加，并且此类需求得到满足后，可以消除客户的不满，但并不能带来客户满意度的增加 产品中起码应该具备的内容，需要确保基本品质则可，不要在这方面失分，注意成本控制 魅力 品质要素 充足时即满足，不充足时也能接受 此类需求一经满足，即使表现并不完善，将有效增加产品附加值的因素 通过提升这些因素的水平，提高产品附加值，增加产品竞争优势 可弱化 品质属性 不论是否充足，都不会造成满意或不满意 可有可无的因素，客户对此不敏感，或者不愿意为此付出更多的费用 弱化或者取消这些要素，控制成本，避免研发资源的浪费 高 低 产品规划投入度 本项目目标客户KANO指标 建筑风格 本项目建筑风格的打造其重点在于借鉴先进城市的已成 功方案的风格打造经验，并根据抚州及本项目实际情况 进行具体针对性设计。突出城市感、与众不同 基础色：高级灰，辅助色：白色，点缀色：棕黄色或褐红等其他颜色。 面砖，加以透明玻璃，部分细节部分采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。 透明玻璃+塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活使用，工整、对称，高雅而现代。 传统型阳台，规整，考虑面积限制，阳台不宜过大，同时厨房设生活阳台。 简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部分的图形变化，做部分简单的屋顶构架。 建筑线条横直变化，形成节奏块面分明的韵律美感。 商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈 住宅裙楼：不做架空，考虑布置户型单元，同时考虑一定的入户门厅与大堂。 必备属性 魅力属性 可弱化属性 √ 色彩 以高级灰为主色调，辅助色多为白色，点缀色 建议采用棕黄色或褐色等。 高级灰：灰色介于黑色和白色之间，中性色、中等明度、无色彩、极 低色彩的颜色。灰色能够吸收其他色彩的活力，削弱色彩的对立面， 而制造出融合的作用。 灰色是一种中立色，具有温和、谦让、中立和高雅的心理感受，也被 称为高级灰，是经久不衰、最经看的颜色。 高级灰与白色的结合，容易营造出非常现代、城市感强烈、经久耐看 的建筑风格。 色彩 材料 建议采用面砖，加以透明玻璃，部分细节部分 采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。 抚州城市地处亚热带季风 性气候，夏热冬寒，涂料 容易出现开裂、渗水等现 象。 涂料对施工水平要求甚 高，如施工水平一般，则 难以形成严丝合缝、技艺 考究的外观效果。 同时考虑项目效果图时， 如用面砖则容易出现阴影 细缝、效果图做出的效果 一般，因此建议做效果图 时采用涂料，实际施工时 采用面砖。 市调结论：抚州绝大多数项目外立面采用面砖材料，使用涂 料者少，面砖更容易出质感和体现