温江区长安路地块—前期物业定位报告.ppt

——家庭结构 25 30 35 40 45 50 55 60 青年之家 小小太阳 小太阳 后小太阳 中年之家 老年之家 孩子三代 青年持家 家庭生命周期 年龄（岁） 首次置业 改善 空巢 进入下半场，此类需求已占据徐东版块市场绝对主流！ 限购背景下，隐含“换房”逻辑的首置-首改-再改划分，界限日趋模糊。 但换一个维度看，0-12岁儿童的家庭结构发生着刚性变化，带来了置业刚性需求，是房地产市场的主要参与者。 小孩0-12岁的家庭 刚性变化 刚性需求 稳定标准 ？ ——家庭结构 限购背景下，隐含“换房”逻辑的首置-首改-再改划分，界限日趋模糊。 但换一个维度看，0-12岁儿童的家庭结构发生着刚性变化，带来了置业刚性需求，是房地产市场的主要参与者。 小孩 青年/父母辈 老人/祖辈 3种家庭结构 2 3+2/3和2 2+1+2 2：青年夫妇新婚，小孩尚未出生 2+1+2：伴随着小孩出生，老人搬来同住照料 3+2：小孩长大无需老人照料，老人脱离原家庭。 一碗汤的距离，两代居 3和2：小孩长大无需老人照料，老人脱离原家庭。 老人搬回原居 由于项目周边医疗配套一般，且体量限制无法实现长周期内的社区内两代居。因此3+2家庭结构占比少， “2”、“2+1+2”两类占比最大。本案将针对这两类家庭，从产品功能的差异化需求出发，打造适配好项目 小孩 青年/父母辈 老人/祖辈 3类主流家庭结构 2 3+2 2+1+2 户型要求 支付能力和家庭结构需求上的差异，决定了三种户型需求的产生。 财富积累逐级递减 ——户型需求 结论： 1、客户本身对产品舒适度有一定默认期望值。 2、从限购和家庭结构需求出发，三房功能要求提高。 3、受支付能力限制，标三房存在向下挤压空间。 两房：2 2+1房： 2+1+2 标三房： 2+1+2 两代居： 3+2 家庭生长需求 支付能力挤压 本 案 主 力 客 群 通过对温江市场研究、并纳入片区客群家庭结构、区域、职业特征，确立产品建议。 0-12岁家庭需求 延长使用生命周期 优化空间功能 期望户型面积 愿意支付总价 80㎡以内两房 90平米2+1房 约110㎡小三房 主力户型 市场分析验证 竞品主力户型 典型项目市场验证 两房：80-90㎡ 三房：100-120㎡ 两房80㎡左右较优 三房110㎡左右较优 区域客群验证 客群特性 购买驱动力 公积金最高贷款额度为60万 居住家庭结构 企事业单位客群占比高 片区/项目刚需，首改需求 主流转变 “2+1+2”家庭 主卧/次卧/ 客厅/厨房…… 客户定位新思路——聚焦成长系 核心客户群 阶层 刚需客户 中端 年 龄 25-30岁 30-35岁 职业范围 刚毕业不久的企事业单位的员工、公务员、私企老板 私营企业主、公务员、企事业中高层、专业技术人员、个体户等 收入水平 家庭年收入8万－10万以上 家庭年收入10-15万 置业能力 26万以上35万以下 33万以上40万以内 目前 生活状况 租住、单位宿舍、对总价敏感 多数首次购房，对价格敏感 本项目的高性价比将吸纳刚需客户和投资客户的进入。 客户阶层特征 项目客户定位 城市刚需阶层 关键词：奋斗、创业、分享 客户描述： 居住范围：成都、温江等； 从业种类：个体工商户、私营业主、企业中层管理、公务员等； 家庭年收入：10万左右； 产品打造—提升附加值 错位竞争策略+特色产品 高附加值户型+精准客户定位 产品打造策略 （高层电梯+商业）高品质住宅社区 ◆项目整体点式布局。 ◆尽力做到户户采光、观景效果极佳。 合理利用外部景观资源； 对噪音影响的处理； 各产品线对资源的占有与利用； 产品规划充分的利用指标 充分考虑区域客户的消费需求 如何解决人车分流，确保项目品质 本项目规划要点： 整体原则： ——保证居住的舒适性 ——通过户型创新提升附加值 户型面积划分： 户型面积 套型 备注 60㎡ 两室两厅单卫 实德面积70.8 ㎡ 68㎡ 两室两厅单卫 套二变套三,实得面积80.24㎡,（赠送12.24㎡） 55.5㎡ 两室两厅单卫 套二，实德面积66.6㎡ （赠送11.1㎡） 85㎡ 三室两厅双卫 套三变套四或者套二变套四，实德面积100平米（赠送15.3平米） 74㎡ 三室两厅单卫 套三变套四,实得面积 88.06㎡,（赠送14.06㎡） 产品面积区间确定原则： 控制户型面积，提高得房率 比市场主流户型面积偏小，通过产品创新保持较好的舒适