定位策划-创意园河北唐山城市公园文化创意产业园项目前期策划.ppt

* * * * * * * * * * * 唐 柏 路 规划总平示意图  功能分区 建筑面积（㎡） 建筑面积占比 占地规模（㎡） 物业形式 A 奥特莱斯街区 　 　 　 　 　 B 沿街风情街 　 　 　 　 　 C 迷你小铺 　 　 　 　 　 D 汽车旅馆 　 　 　 　 　 E 特色餐饮 　 　 　 　 　 总计 　 　 　 　 投资收益估算 　 序号 项目名称 单价(元/㎡) 金额(万元） 直接费用 一 土地成本 　 7300.00 1.1 地价款 2,543.55 7,300.00 二 前期工程费 70.00 200.90 2.1 勘察测量费 5.00 14.35 2.2 规划设计费等 60.00 172.20 2.3 三通一平费 5.00 14.35 三 建筑安装工程费 2,000.00 5740.00 3.1 loft+商业 2,000.00 1000.00 3.2 总部办公 2,000.00 2200.00 3.3 企业家会所 2,000.00 2540.00 四 基础设施及配套费 345.75 992.30 4.1 室外工程费 150.00 430.50 4.2 城市配套费 60.00 172.20 4.3 园林景观 200.00 389.60 五 监理及招标费 21.20 60.84 间接费用 六 管理费用 120.79 346.66 七 不可预见费 120.79 346.66 八 财务费用 184.34 529.05 九 销售费用 　 777.00 十 销售税费 　 1437.45 十一 土地增值税 　 1551.50 　总投资费用 6,718.59 19282.36 投资收益 销售总收入 25900.00 1 loft 8000 2400.00 2 商业 10000 2000.00 3 独栋办公 8000 8800.00 4 企业家会会所 10000 12700.00 毛利润 6617.64 总投资毛利润率 34.32% 所得税 25% 1654.00 税后利润 4963.23 税后利润率 25.7% 地价取100万/亩 建安成本2000元/平米 销售价格取值： 商业]10000元/平米 Loft8000元/平米 独栋办公8000元/平米 企业家会所10000元/平米 税前利润6617万元 税前利润率34% 目 录 项目本体条件解析 项目发展背景分析 成功案例借鉴 项目整体定位与发展策略 项目价值体系 产品设计优化建议 商业功能布局定位: 1．提高日均吸引人流 对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。 对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人 充分利用地缘优势，将城市公园旅游、汽车4s、美食城、专业市场最大限度地引导到本项目来。 2．延长顾客人均停留时间 对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对 夫妇等。 对非家庭购物：本地人（可玩、可看、可吃、可买）； 外地人（可玩、可买、可看、可吃、可住）。 3．提高顾客消费率 通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的购买欲望。 4．提高日均销售额及利润 采用多元化的价格策略，做到平价商品：坚持薄利多销;高价商品：品牌、精品，货真价实; 顶尖国际品牌，折扣刺激消费. 我们研究了多个国内外著名商业街区，从中总结出成功街区规划基本规律： 纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国 东京都新宿大街 Shinjuku Odori Shopping Street，日本 首尔明洞大街Myeong -dong commercial area，韩国 乌节路 0rd Road，新加坡 维也纳克恩顿大街 the most famous pedestrian zone，奥地利 上海南京路，中国 广州上下九商业街，中国 深圳东门商业街，中国 上海新天地，中国 万科运河东一号，中国 王府井大街，中国 第一种是：商业街呈典型的线型分布，是依托交通干道发展而来，商业街有着强烈交通功能的痕迹，街道宽几十米