同致地产2011东莞寮步西溪地块前期策划报告.ppt

提前多方储客、少量入市抢购；阶段集中加推，低开跳跃高走。 通过这种方式利于项目形成市场口碑传播，带动更大范围客户的关注。更加有利于项目销售价格以“阶梯式”小幅逐步走高，从而达到并突破目标均价。 推货策略 目价售价 权重 定价因素 星城国际 香缤雅苑 本案 13.0% 地段交通 8 8 6.5 15.0% 社区规模 8 5 4 7.0% 周边配套 8 8 5 10.0% 开发产品类型 9 8.5 6 12.0% 建筑风格及立面 8 8 8 4.0% 户　型 8 8.5 8.5 10.0% 建筑布局和环艺 8.5 8 7 8.0% 社区配套和物业管理 9 8 8 8.0% 形象包装和营销策划 8 8 8 8.0% 发展商品牌和实力 8 8 5 5.0% 经济、政策因素 8 8 8 　 预估开盘价 5500 5500-6000 4500 定价方向：参照周边重点在售项目价格定价 目标测算——预计售价及总货值 预计项目将在2011年5月份推出， 均价约在4500元/㎡ 住宅总金额：约2.5个亿； 商铺总金额：约1个亿（参考菁英时代商铺均价10000元/平米计）。 项目总货值：约3.5个亿。 （——静态预估，未计入2011年可能出台的新政策影响） 如带装修发售，各项营销推广手段执行到位， 项目销售价格有机会最终达到4700~5000元/㎡。 THANK YOU 地块周边配套 —— 教育资源多 文化氛围浓厚 寮步中心区 约10分钟车程内生活配套 ◆幼儿园4所 ◆小学8所 西溪小学 凫山小学 河滨小学 香市小学 明珠小学 德才小学 蓝博小学 松山湖南方外语小学 ◆中学1所 香市中学 ◆社康中心4所 ◆另有邮局，影剧院，商业城，菜市 场，文化中心，文化广场，图书馆， 酒店及百货等。 地块周边配套 ——与名校为邻 寮步镇西溪小学 先后被评为： “镇教育系统文明学校” “镇德育工作先进单位” “市文明学校” “市一级学校” “市绿色学校” 地块的优势—— 位于岭南名村西溪古村，可将此做为亮点，营造有一定岭南文化的特色楼盘； 周边名校众多，有良好教育配套资源； 临近莞深高速、莞樟路、松山湖大道、东部快速路，交通方便。 SWOT分析 地块的劣势—— 外部无景观资源； 地块区域属于商品房待开发空白区，区域认知了解度缺乏？？； 地块的机会点—— 目前西溪村尚无相类似的商品房楼盘项目，具唯一性，独霸一方； 地块面积较小，适宜做紧凑居家户型，实用低价，有利于速销速回。 地块的威胁点—— 周边相近片区的竞争楼盘较多且盘大品质较高，会截留掉本项目部分客户； 应在设计等方面强化项目自身优势及特点，做差异化产品，取长补短。 SWOT分析 结论 ◆地块所处区域独有岭南名村地理文化特色，片区教育资源丰富，建议以上两点做为本项目推广定位的主打方向； ◆地块规模及周边环境，建议项目的产品——档次不宜过高、户型不宜过大、定价不宜过高，建议以小而精致为主要户型的定位方向； ◆商业沿街面是提升地块总体收益和回报的关键点； ◆弱化劣势，放大优势，建议使用亲民式营销策略，迅速打开突破口提高市场占位。 客户定位 产品定位建议 项目名称建议 客户定位 —— 项目指标再审视 项 目 占地面积㎡ 总建面积㎡ 容积率 总户数 层 高 商业 星城国际 11万 36万 2.73 2977户 18-28层 社区商业 香缤雅苑 3.3万 10万 2.5 975户 10栋16层 5000平米 本案 2.7万 6.7万 2.5 ？ 不限 10000平米 地块及建面 小（但可以做到小而精，小而有特色） 与它们相比，我们有什么，我们还将有什么—— 地域人文特色+优质的教育资源+本区域的唯一性 +超高性价比实用+总价相对较低 什么人需要这样的房子——本地中等收入自住客+东城莞城等地投资客 客户定位 ——客户特征 区 域：主要分布在寮步西溪片区，其它片区及东城为辅 职 业：企业中层职员、个体工商户 年 龄：25岁—45岁 / 70后80后为主 家庭结构：一家三口或年轻的未婚及待婚人士 关注户型：两房（80平米左右）、三房（100平方左右） 置业目的：孩子上学方便、自住、投资 关键词：本地片区、自住、70后80后 客户定位 —— 整体构成比例 本地新生代 公务员、教师、医生等群体 公司职员和个体工商户 投资客 占5% 占5% 占10% 占20% 占60% 25-45岁 25-45岁 30-50岁 20-30岁 30-50岁 港台人士 客户定位 —— 项目目标客户锁定 特征区分 第一目标客户 第二目标客户 所占比例 70% 30% 年龄 25-45 25-50 户籍构成 本地户籍人士