杭州淳安县千岛湖千岛百度项目前期定位策划报告.ppt

万豪会俱乐部 高端俱乐部 整合长三角高端客户资源，将万豪会与其结合，打造成高端组织品牌。 定期高尚活动 高品味内刊 高品牌联动 品牌 区隔 产品 区隔 坐标 区隔 情感 区隔 * 策略篇 2 D 八大营销创新手段 创新一：品牌提升，引领市场消费 以企业品牌领头倡导项目发展路径； 利用项目操作规模，形成大品牌效应； 产品差异化引领市场消费观念； 联合连锁经营代理机构，形成“强强品牌联合”形象。 创新二：优化产品，差异化发展 优化后期产品，集合适销产品在项目上； 注重本地与外地客户消费特征，有效处理其消费关系； 塑造高产阶层生活情景； 提升各项营销推广物料的包装形象。 创新三：资源共享，搭建全国营销大平台 引进国内营销代理机构，利用全国内地大量营销点，形成国内营销大平台； 利用代理机构全国客户大量的资源，搭建客户资源信息共享平台； 充分发挥开发商自身资源优势，缔造城市终极生活形态。 * 策略篇 2 创新四：体验式营销 样板区展示：充分发挥项目区域环境资源和规划资源，以演译方式充分展示社区特性。 示范园林的展示：展示项目中式特色园林，让客户体验到项目的人文气息。 物业队伍的组建：注重物业管理服务质量的体现。 品牌服务机构：体现万豪“强强联合打造豪宅社区”的开发理念。 创新五：多种营销模式服务项目，创建全新营销模式 采用“九大战略体系”，综合使用“极限营销、超速营销、价值营销、成本营销、动力营销、 　逆市营销、立体营销、客户营销、品牌营销”多中手法服务项目，多渠道挖掘客源，多渠道 推广模式，形成立体化推广网络，有效打造项目特性。 创新六：《泛营销》 结合各方资源，如开发商资源、泰盈会会员、项目俱乐部会员等进行泛营销销售； 创新七：《活动营销》 通过事件营销进行有机整合，以节日、事件及常规的公关活动进行有效推广。 创新八：《俱乐部营销》 整合杭州地区高档消费场所，结合万豪会，面向业主及社会招募会员进行长期蓄客； 利用组织不定期举办系列主题的活动，强力塑造本项目社区形象； 以全新的俱乐部营销进行“一对一”的销售模式进行有效地推广； * 策略篇 2 招商招租经营、运作策略 　　在开发策略上我们先启动商业街，因此，商业街的打造是否成功决定了项目后期的成败，如何吸引商家进驻成为前期最重要的一环，从招商推广策略上来讲主异同之处。整合传播、形象推广基本可以捆绑在本案的形象定位与广告推广次序上保持调性与统一实施，但从招商策略与经营策略来讲又有所区别。 　　 　　为此，对本案商业街、渡假公寓部分作了以下建议的经营、招商运作策略： 策略篇 2 * 商业街管理 （1）营运管理模式采取 “统一管理、分散经营” 统一管理：（在商业销售租赁合同中约定必须服从统一管理） 统一物业管理：养护建筑、水电气管理、保洁、保安、车辆管理、环境养护等 统一形象推广：广告、推广调性、活动 统一招商管理 目标商家商业的品牌审核管理（营业执照、生产许可证、注册商标登记证、品牌代理唯一书、税务登记证、法人授权委托书等） 租约管理 统一服务监督：设立管理委员会 协调经营者的关系、增进经营者这间合作 行政事务管理 维护社区商业纪律、信益，协助城管、工商、卫生、消防、税务等部门管理） 商业街 策略篇 2 * 分散经营：即对经营者提供规定范围的营业场所，商业经营类别分区 特色餐饮区 （酒吧、酒店、茶馆、咖啡店、小吃店、餐饮店、西餐店） 特色百货区 （特产、小食、小饰物等） 文化产业区 （古玩、陶瓷、历史展、琴棋书画等） 民间艺术区 （麻绣坊、陶瓷坊、唱戏坊、手工坊等等） 文化艺术区 （艺术创作） 策略篇 2 * （2）招商及销售策略 以租代售，带租约销售 租售合一，以售为主 带租约销售优惠条件利诱，强势招商推动销售，以销售推广为招商造势。 70％以首年低佣金及免租期3个月等优惠条件利诱商家，再以带租约的商铺目标客户发售。 30％直接销售 分两阶段推广 招商期 根据商铺规划的经营范围以优惠条件针对目标客户招商（3、4月开始），设定龙头商家（对商业 格局有重大意义的品牌商家），限定招商租约递增率下限 销售期 商业面积招租只1/3时，开始启动全面销售。在销售期，对已购铺业主可免费代其招租） 策略篇 2 * 锁定目标客户群，是我们需要做的第一步， 然后针对这种目标客户群的特点， 统一语言体系与形象体系， 永远对一种人，说一种话， 永远对一种人，做一种事， 永远对一种人，做一种渠道。 * 思考篇 1 《英雄》还留下什么？ 一部电影和一种方式 * 思考篇 1 一部投资上亿的电影，你可还记得它什么？ 情节？× 人物性格？× 故事主旨？× * 思考篇 1 * 思考篇 1 眼球营销 要用最突出的色彩， 要用创新的手段与方式， 要用各种各样的表现形式， 来展示我们的项目， 谋夺多数人