上海中原虹桥金鹰项目前期策划报告.ppt

* * * * * * * * * 热销个案分析——万科五玠坊（板块内少有低密度高端） 目前整体成交均价为3.8万/平米，12年5月开盘后共去化209套 万科五玠坊为5层精装大平层，是浦东中环内少见的低密度项目之一，从外表上看很是时尚、华美，而且推出的户型全部都是精装修. 由国际级设计师设计，功能齐全，居住舒适,由桢文彦、芦原弘子、叶锦添、彼得沃德克等国际大师团队联袂演绎高级住宅及商业。 板块 浦东三林 开盘时间 2012-5-6 物业费 5.85元/平方米·月 主力面积 240-330 建筑面积 102863㎡ 装修标准 8000元/平米精装 占地面积 102863㎡ 容积率 1 开发商 上海恒大房地产股份有限公司 项目卖点 创意地产 基本情况 销售业绩透析 2012年开盘 热销209套 房型 面积范围(平米) 成交套数 目前存量 去化率 主力总价 三房 244-270 67 27 71% 810-1045 四房 　 　 265-270 23 17 58% 880-1380 280-290 75 25 75% 988-1269 307-330 44 22 67% 1129-1375 合计 209 91 68% 主力户型分析 万科五玠坊开盘至今成交个户型成交情况 户 型 一 览 286平米4室2厅4卫 256平米3室2厅4卫 主力户型点评 功能划分清晰,入户玄关为中轴线,西面为活动区,东面为生活区; 活动区又分为两个部分,包含西北面的中西厨房和西南面的起居室,起居室外围转角阳台; 生活区里东南是主卧套房和次卧,另一间主卧在东北方向.主卧套房都有大阳台设置,视觉效果非常好; 个案分析——复地御西郊（团购促销） 9月推出70套大平层，成交均价在60000元/平米左右，已全部售完,12月加推了70多套,均价在65000元/平米; 板块 长宁北新泾 开盘时间 2012-7 物业费 13.8元/平米/月 主力面积 220（三房） 310（四房） 建筑面积 85000㎡ 装修标准 8000元/平精装 占地面积 116822㎡ 容积率 1.2 开发商 上海樱花置业有限公司 项目卖点 精装大平层 项目定位 “国宾界内,家族私宅” 基本情况 项目所属长宁北新泾板块, 板块很少项目推出，属稀缺产品； 项目南面紧靠西郊公园,尽享受古北和西郊繁华的商业配套,且周边各类国际学校众多,配套非常成熟; 50%绿化率,2000方人造水景,且配有8000方的奢华会所配套,提供日式管家服务,项目自身配套奢华极致; 别墅户型采用现代中式风格,特别是中庭(不计面积)设计贯穿1-3层,即可打造水景也可改造增加房屋面积. 项目卖点 主力户型分析 复地御西郊9月开盘成交户型情况 房型 面积范围 成交套数 目前存量 去化率 主力总价 三房 220平米 14 0 100% 990-1240万 四房 310平米 56 0 100% 1395-1748万 项目在7月中旬首次推出70套大平层公寓,目前基本售罄: 本次推盘以310平米4房为主,3房仅14套; 项目营销主要靠中介一二手联动带客户看房(中原参与); 成交客户主要以附近本地客户为主(项目7公里范围为主),成交部分中少数名人客户; 营销手法: 5年的产证协议商订(针对被限购的客户,协议若5年后限购取消,开发商配合客户办理产证,如仍未取消,开发商承诺帮客户办理境外身份用以办理产证); 项目5公里范围内全方位户外展示宣传(道旗、高炮、墙体广告、DM宣传等) 启动中介开展一二手联动 复地御西郊户型分析 220平米3房 主力户型点评 户 型 一 览 310平米户型12米面宽设计，使得客厅显得非常豪华大气,超大的景观阳台,90米楼间距,小区园林景观一览无余。主卧为双开门设计，更加体现了主人的尊崇感. 310平米4房 中建府邸联排别墅开盘至今成交户型情况 联排别墅参考户型:中建府邸主力户型分析 户 型 一 览 主力户型点评 地下赠送面积有2层,地下2层为车库;双首层空间设计,南北通透,打造高台阔府的第一观感,4.4层高开敞明亮. 独特的双花园入户,地上二层有14平米的超大阳光露台是主卧独享. 面积范围 成交套数 目前存量 去化率 主力总价 287-289 12 28 30% 1500-1878 315-352 7 28 20% 2173-2505 合计 19 56 25% 地下有2层,错层分开 一层近130平米 二层近100平米 70平米三层 产品户型建议 D地块精装高端公寓:主力面积80-90平米 建议参考目前热销的精装公寓——万科海上传奇和万源城尚郡的户型设计 南北通透的板式楼,朝南户型设计,客厅附赠大面积的观景阳台,卧室附赠大飘窗,灵动的空间格局通过设备房可增加一个房间的创意 装修标准：2000-3000元/