世联东海花园项目整体定位和发展战略研究.ppt

* 核心指标 销售净利润率 20.08% 投资净收益率 31.12% 内部收益率 5.42% 资本化利息 50713亿元 项目 说明 大市政配套建设成本 按照1亿元1年内付清计算；未计入可售物业成本，在开发计划中的工程支出额中体现； 土地成本 按照17亿元分1.5年付清计算；由于数额较大，因此未计入可售物业的成本，而计入开发计划中的工程支出额。 资本化利息 按照资金成本的5.7%取值； 土地增值税 考虑本项目为非常规土地交易形式，因此未计算此项 * 附1：社区开发历程描绘 * 社区开发历程描绘 阶段 起步期 成长期 持续发展期 成熟期 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 B A B A B A B A B A B A B A B 事件 大市政完成 滨河路打通 club一期建成并投入使用 展示中心建成并投入使用 启动区商业街建成，开始招商 温榆河沿岸及展示区绿化完成 一期住宅开始销售 社区幼儿园建成并投入使用 生活配套建成并投入使用 商业街开街 第一期住宅入住 二期、三期小独栋持续热销 社区环境优势显现，社区氛围初步形成 京平路通车 主题物业全部投入使用 商业街开始销售 环境日渐成熟并兑换溢价 小独栋产品持续畅销，价格一路上扬 CLUB全部建成并投入使用 社区完全成熟并成为新的生活方式的象征 天价独栋面向全市乃至全国客户销售 价格 元/平米 大独栋：16000 --- -- 20000-23000 小独栋：10000 10500-12000 12500-15000 --- -- 联排别墅：8500-9000 联排别墅：9500-10000 -- -- 商业：10000 * 附2：国外优秀社区案例分析 * 博尼塔海湾 (Bonita, Florida) 概述 总体规划面积971ha，紧邻墨西哥湾 原生态土地，三面环水，大面积原生树林 共3300套住宅，包括独立式住宅、天井式住宅、厢式住宅以及豪华公寓。 不同形式的住宅被分布在53个相互独立的邻里中，每个邻里包括200户左右。都拥有水、高尔夫或自然保护区的资源。 对土地原有的自然特征和敏感的生态系统的保护是博尼塔海湾总体规划的核心。 开发目标：“为活跃的成年人和第二居所购买者创造一个多样性的、能自行控制的生态型家园，使得人和自然能够和谐共生” * 博尼塔海湾 (Bonita, Florida) 总体规划 5个18洞的高尔夫球场仅仅是博尼塔海湾众多户外活动场所中的一部分。博尼塔海湾共有200多个湖，4个临湖公园、16公里的自行车道和漫步小路，规划用地的一半面积被辟为开放空间。 在大规模的水路网络和高尔夫球场之间分布着53个独立的邻里，它们都拥有最优雅的景观兵突出博尼塔田园风光的特征，但同时每个林立都有各自的特色和建筑主体。 墨西哥湾 预留发展用地 社区中心 海洋俱乐部 * 博尼塔海湾 (Bonita, Florida) 住宅 丰富的产品组合为各种不同生活方式的人们提供了多种户型选择。 住宅的价格从每套20万美金到每套470万美金不等。 两个公寓邻里：crossings和Greenbriar 每套住宅都有优越的地理位置，能充分利用场地中的自然和人造景观 * 博尼塔海湾 (Bonita, Florida) 开放空间设计 社区内有长达16kM用于自行车和步行的小路，将水边公园、沿海步道、网球和健身中心以及高尔夫球俱乐部等公园和公共活动空间连成一个整体。 每个社区公园的设计都有不同的主题，以满足居民们不同的兴趣爱好。泉溪公园有一个游乐场、烧烤区、小码头。三角湾公园的特色是有一条通往海湾的200米长的木板路。而河路公园则可以俯瞰帝国河，由网球场、高尔夫、篮球场等健身场所。 * 博尼塔海湾 (Bonita, Florida) 社区配套 有123条湿滑道和350条干滑道的海洋俱乐部 艺术类 餐饮购物类 休闲运动类 基础配套类 画廊 水上剧场 一个高档购物餐饮中心，包括5家餐馆、20多家时装用品小商店和数家高档服装服饰店 高尔夫俱乐部 海洋俱乐部 网球俱