(工业地产用地)住宅项目销售计划.docx

PAGE ９ （工业地产用地）住宅项目销售计划 【 原 则 】 市场竞争原则 项目周边竞品销售态势较好，未来市场竞争将会逐渐加剧，避免客户分流加剧的趋势。 稳健销售原则 避免造成供大于求或严重供小于求的局面，确保整体销售持续推进。 房源供应均衡原则 弥补断档较为严重的房源，优劣房源混搭，且优质主力房源分期销售。 客户需求原则 一定程度上满足客户需求，避免客户流失。 经济指标原则 为整体销售和回款贡献指标。 第一章 销售计划 项目分析 项目定性 本案虽然属于工业用地上的研发办公项目，但因整体园区的科研性机构密集，相对住宅用房资源稀缺，且本案具有独立单元单独产权的优势特性，故产品线定性可以根据实际市场供需关系做适当调整。建议将本案定义为具有50年产权的住宅用房进行销售，所面对客群皆为自住或投资住宅人口，在销售中不再推广企业办公等理念。未来园区管理、绿化及综合打造将完全按照住宅社区的标准和要求执行。 项目主题概念的演化 项目园区概念应对市场和人们普遍面对现代生活时所追求和希望的温馨、和睦、融洽引入“乐居生活”、“乐享人生”的“乐”主题。另，古语所意“华夏之精髓，口碑传承！”，语言的艺术在中文中得到了极至的诠释，口口相传、口碑传诵成为最古老也是最被认可的传播手段。故，本案的主题概念将“乐”与“语言的传诵”有机融合，形成主题概念的延伸，即“通过口碑，将本案所推崇的乐享人生、乐居生活广泛传颂”。从表现形式上出发，“乐”可以演化成一系列的笑脸形态，可应用于主题延展时使用。 营销主题诠释 项目案名“乐语城” 内涵诠释： “乐” —— 在现代汉语和古汉语中略有区别，但多同意为“yue”（二声）和“le”（四声），取义乐器；快乐之意。本案取四声“乐” “语” —— 在现代汉语和古汉语中均指对人说话。应用于本案可以隐译为“口口相传”。 项目理念：十分钟生活圈 打造“十分钟生活圈”是国际化住宅体系普遍推崇的一个最新理念。所谓标准的“十分钟生活圈”即指以家庭住宅为圆点，在方圆半径10分钟步行的区域内拥有医疗、教育、安全保障、交通点网、菜市场、生活服务机构、文体设施、满足日常生活必须的社区购物场所等形成的圆形市政、商业供给体系。更为完善的“十分钟生活圈”还会囊括工作就业场所和机会。 本案将引入“十分钟生活圈”的项目理念，并将该理念作为项目销售的核心卖点，以烘托项目的典型优势，应对住宅市场和主流人群的心理需求。 营销主推语 “新城中心的乐享生活” “与都市咫尺之遥，却与喧闹无限远离” 楼座优劣分析 不计12#楼（服务中心大厦），项目共10栋板式高层，1栋多层，园区楼栋分布原则为两列五排，北侧中部为中心服务大厦，南侧中部为1栋多层建筑，园区形成口字形围合，绿化交错于楼栋之间，并汇于项目用地中心部分。 从外围交通构成、园区内网绿化、动静关系等角度出发，本案楼座主要优劣区别明显集中在交通路网的噪音干扰和灰尘影响。具体为：（以下表述遵循从劣到优的顺序） 1#、2# 因该两栋楼处于主干道路侧，另紧邻服务中心大厦，更因楼下1-2层为临街底商，故从居住噪音、视觉环境等因素考虑该楼座的相对劣势明显。另，该2楼座因为与本案最北端，故其风噪对于未来居住的影响也将被潜在消费者更多关注。 6#、10#、11# 该三栋楼位于本案南侧，其南侧虽是绿化带，但仍与企业单位相距较近，南侧景观面不能享受到社区内部绿化，其环境因素同样受到一定的外围影响。 7#、8#、9# 该三栋楼位于本案东侧，与本案东侧主干路网紧邻，但因楼座朝向，使得大部分户型没有暴露在外围环境中，仅最东侧的2-3户会受到路网噪音和环境的影响。靠近中心花园的部分户型则不会受到影响，反而会因较优位置而得到客群关注。 3#、4#、5# 该三栋楼位于本案西侧，西靠农业灌溉渠及已经成型的保护林带，其相对密闭的环境和独享的内部绿化空间，使其有效规避了北方地区的季风影响。同时，该三栋楼不与本案外网交通有任何的接触，故自当作为项目最优楼座加以关注和利用。 户型配比分析 便于销售清晰和简单易记，建议本案将楼号分别调编为： 1#楼（创业大厦A座） 2#楼（创业大厦B座） 3#楼（科技研发楼A座） 4#楼（科技研发楼B座） 5#楼（科技研发楼C座） 6#楼（科技研发楼D座） 7#楼（科技研发楼E座） 8#楼（科技研发楼F座） 9#楼（科技研发楼G座） 10#楼（科技研发楼H座） 11#楼（文化创意楼） 12#（服务中心） 户型配比 户型类型 6室3厅 5室3厅 4室3厅 合计 户型名称 A A’ B B’ B端 D C — 面积(㎡) 176.02 188.77 124.36 125.87 119.74 134.62 106.20 — 套 数 160 12 324 200 100 104 192 1092 套数比例 15%