上海市商业地产项目《岳池项目市场分析报告》( 22).doc

岳池市场分析报告 针对该项目的具体情况，我司对该项目作了初步市场判断之后，在项目所处区域进行了深入的、针对性的市场调查；对于本次调查我们做了客观、深入的分析，以期为我项目寻找到良好的市场发展机会点。 一、岳池主要街道业态及租金调查分析 1、建设路 建设路前段 服饰（13家）、饰品（4家）、副食店（2家）、手机维修（1家）、合计：20 建设路中段 通信手机店（20家）、银行（2家）、百货楼（1家）、广告制作（1家）、餐饮（1家）、邮政（1家）茶贸行（1家）、票务中心（1家）合计：28 1）、业态 总的来看，建设路主要以电信电器为主，电信局、中国移动、中国联通营业大厅等均位于此，周边还聚集了各类手机专卖店，以及电脑维修等，此街为“通信一条街”。 大东街为传统的服饰一条街，建设路与大东街相邻的一段依然以服饰为主，使得服饰在这条街依然占了27%的比例，仅次于电信电器。 2）、售价及租金 建设路位于县城核心区域，商铺一楼销售价格较高，销售均价集中在15000元/㎡左右；一楼的平均租金集中在40—60元/㎡，跨度较小，主要是由于铺面使用率高，几乎没有闲置，但租金水平在县城核心区域仅属于中档水平，在较大程度上受到生意的兴旺程度的影响。 2、大东街 大东街 女装（19家）、男装（21家）、鞋类（9家）、化妆品（1家）、酒楼（1家）、家用电器（1家）、运动服饰（3家）餐饮小吃（4家）、家装橱柜（2家）、银行（3家）、旅馆（1家）、超市商场（3家）、谭木匠（1家）、眼镜（1家）、床上用品（1家）、文具店（1家）、中国联通（1家）、美容美发（3家）合计：76 1）、业态 大东街为传统服饰集中街区，服装经营占据了绝对业态，比例高达70%；集中了女装、男装、运动服饰、鞋类等，种类较为齐全，服装档次以高中档为主，汇客多、九重天这样的服装城使得大东街服饰的种类更多与可选择面更广，进一步加强了大东街服饰对市场的吸引力与凝聚力； 2）、售价及租金 大东街为县城最繁华的商业街区，也是人气最旺，生意最火爆的街区，一楼主力销售价格达到15000—20000元/㎡，租金也达到70—100元/㎡·月，均为区域最高水平。 3、园田路 园田路 童装（10家）、女装（4家）、运动服（5家）、快餐（1家）、火锅（1家）理发店（5家）、美容（5家）、家居饰品（4家）、鲜花店（3家）、干洗店（3家）、手机维修（2家）合计：43 园田路位于大东街与建设路交汇处，并于两条最繁华的商业街形成重要的商业交汇点与我项目处；由于受我项目较长时间搁置影响，该丁字路口的商业交汇尚未形成，因此园田路上段的人气和商气相对较为冷清，有一定的门面闲置，而中、下段则较好，无门面闲置。 从业态构成来看，以女装与童装为主，但档次相当较低；其次为美容院夹杂其间，但档次较低；而该区域为县城人口集中的一个成熟居住社区，其购买力较为旺盛，目前园田路狭窄的街道、低档杂乱的商业业态，更本无法满足区域居住人群的真正需求。 这些也使得目前园田路一楼商铺的主力销售价格在7000—10000元/㎡之间，远低于紧紧相邻的大东街与建设路的水平；租金更是20—40元/㎡·月，为商业繁华区的低水平。 4、南街 上南街 女装服装饰品（14家）、男装（13家）、运动饰品（4家）、餐饮小吃（1家）、摄影（1家）、网吧（1家）、金店（7家）眼镜行（1家）、服装城（2家）二楼美容美发中心（1家）、童装（1家）床上用品（2家）、钟表公司（1家）、鞋（1家）、书店（1家）、电器（3家）、九龙超市（1家）运动装（2家）合计：57 中南街 服装饰品（16家）、男装（2家）、金店（3家）、鞋（4家）、药店（1家）、自行车行（1家）合计：27 1）、业态 南街在业态上延续了大东街的，依然以服饰为主，占据了66%的比例，且中段和上段主要为中高档服饰，从服饰业态来看，上南街可谓是“大东街——建设路西段”繁华地段的有机组成部分。 南街也形成了自己独特的特色，这条街区集中了县城所有的金店，这大大提升了这条街的商业份量和档次； 下南街主要是以低档服饰为主，人气相对较差。 2）售价及租金 在南街中，上南街一楼商铺的售价和租金均较中南街略高，上南街一楼商铺的售价和租金分别为14000—20000元/㎡、70—100元/㎡·月，与大东街大致相当，但人气略低于大东街；中南街一楼商铺的售价和租金分别为12000—16000元/㎡、50—90元/㎡·月。 5、东外街 临岳中校的东外街业态杂乱，档次低下。除有少数几间文具店外，其余业态品种繁杂，如：书店、副食、干洗、服饰、眼镜、糕点房等。缺少上档次的品牌服饰、书吧、水吧、超市、餐厅等。 6、小结 1）、街区业态具备一定差异性 该县城的商业繁华区集中在我项目周边，其中有主要以大东街、上南街、建设路最为繁华；在商业业态上则以传统的服饰为