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解： 该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 (1)计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。 年总收益=30×400×12=144000元 （2）计算出租总费用: 总费用包括以下几项： ①年税金=20×400=8000元 ②年管理费=30×400×12×4%=5760元 ③年维修费=1500×400×2%=12000元 ④年保险费=1500×400×0.2%=1200元 ⑤计算房屋年折旧费 所以:总费用=①+②+③+④+⑤=39205元 房屋的折旧费应当根据房屋的重置价、耐用年限、残值率进行计算。 但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用权期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产年限不能超过出让年期。 对本案例而言，使用者可使用房地产年限为50-1=49；而房屋在使用期满并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用年期内全部收回，以回收整个投资。因此，本案例中房屋年折旧费为： 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元 为什么不考虑残值率？ 当房屋耐用年限超过法定年限的时候,是不考虑残值的。 （3）计算房屋出租年纯收益： ①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限 =1500×400-12245×3=563265元 ②房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 =563265×6％=33795．9(元) (4)计算年土地纯收益： 土地年纯收益=(1)-(2)-(3) =144000-39205-33795．9=70999．1(元) (5)确定1999年11月的土地使用权价格 案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为： 二、利用收益还原法评估房产价格 （１）估价对象简介：某酒店拥有的房地产占地面积为10000㎡，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率为l时)。据当地资料，容积率每增加l，地价增长60％。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r1＝6％，该饭店的建筑还原率取r2＝8％。 (2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。 (3)估价期日：2005年8月 (4)估价方法：采用收益还原测算房价。 (5)估价过程： ①计算房地产年总纯收益： 房地年纯收益＝15万元／月×12月＝180万元／年 ②计算土地价格： 土地总地价＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60％)(容积率修正) ＝2200万元 ③计算土地年纯收益： 土地年纯收益＝2200×6％/{1－1/（1+6%）50}＝139．58万元／年 ④计算房屋年纯收益： 房屋年纯收益＝房地产年总纯收益－土地年纯收益 ＝180—139．58＝40．42万元／年 ⑤计算房屋价格： 房价= 房屋年纯收益/r×[1-1/（1+r）50] =40.42/8%×[1-1/（1+8%）50] ＝494.48(万元) 三、利用收益还原法评估承租土地使用权价格 1．承租土地使用权的概念 承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。其中国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为称为国有土地租赁。 2．利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理 利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。 承租土地使用权价格＝正常市场条件下的价格—租约约定租金的收益价格 其计算公式为： 式中：P—承租土地使用权价格； PR—赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额； r—承租土地使用权还原率； n—收益年期； 承租土地使