重庆照母山商务办公市场专题报告.pdfVIP

重庆 – 2019年7月 SPOTLIGHT 照母山商务办公市场 Savills Research 1 前言 重庆照母山商务办公市场专题报告 前言 欢迎阅读重庆照母山商务办公市场专题报告。 历经十余年高速发展，重庆优质写字楼市场成为中国市场存 量前六位的城市，商务区分布不断外扩分散。作为“重庆向北” 的发展支点和招商引资主要落户区域，照母山商务办公市场 亦在十余年间从无到有，形成全市最大的商务区之一，与全 市优质写字楼市场同步成长。基于土地成本要素和主导发展 产业的影响下，照母山商务市场的楼宇构成与城市其他商务 区有较大区别，以国资平台出资修建的商务园区楼宇为主， 近两年才陆续出现更多的优质写字楼。因此，该区域一直缺 少优质写字楼且楼宇租赁市场化程度偏低，导致长期被市场 所忽视。但是，占据城市核心要塞区位和长期受惠于政策扶 持等优势因子促使照母山成为全市商务办公最为活跃和重要 的区域，亦对全市写字楼市场有潜在巨大影响。 第一太平戴维斯研究部长期跟踪重庆优质写字楼市场，我们 Andy Lau 刘奕兴 希望通过数据分析和实地调研等多种研究方法，对照母山商 总经理 - 重庆 务办公市场抽丝剥茧，分析现状、研判趋势、直击挑战，让 +8623 6370 3388 读者更加理解重庆商务办公市场。 andy.lau@ /research 2 内容摘要 内容摘要 照母山商务办公市场，自 2001 年建设之初就作为全市招商引资重要落户区域和“重庆向北”发展的重要支点，然而 长期以来区域由于缺乏优质写字楼以及市场化租赁程度偏低等特性一直被市场所忽视。历经十余年高速建设发展，照 母山商务办公市场已经形成 270 余万平米的庞大体量，目前已经成为重庆最大的商务区之一，区域吸引力与日俱增， 对全市优质写字楼市场有潜在巨大影响。第一太平戴维斯调查发现： 土地成本、政策扶持和产业集聚是照母山商务办公市场得以发展壮大的三大因素。 供应端来看，照母山商务办公市场的楼宇租售以国资自持部分为主，占比 50%，社会资本持有物业占比仅为 2%， 其余均为散售和总部自用楼宇；商务园区是区域内招商引资最重要的物业载体，占比高达 88%，优质写字楼比例 仅为 12%；供应端的业权和物业构成比例反映出照母山区域相较其他区域市场化程度低的独特性。 需求端来看，信息技术、金融以及房地产行业构成区域内主要租户来源，整体占比接近六成；重庆本土企业是照 母山商务办公市场需求的绝对主力，占比超过六成，与全市国内资本主导的优质写字楼市场呈现出不同格局。 区域内甲级写字楼由于整体体量小，租金性价比高的特点，整体空置率最低。 照母山商务办公市场面临三大影响及挑战： 商务办公供应生态单极化，影响区域市场竞争力； 庞大的商务园区分流全市写字楼市场需求； 交通和商业配套不尽完善，影响区域办公体验。 展望未来，随着城市不断发展，照母山商务办公市场将面临供应和产业竞争的双重竞争挑战。历经十余年高速开发建 设，照母山商务办公市场可开发用地已殆尽，将从大开发进入大运营时期，存量资产运营将成为区域继续发展的关键。 3