北京某地产标准化设计工作思路.ppt

提纲 □ 北京区域“格林”系列产品回顾 □ 标准化设计的切入点——90m2以下小面积户型 □ 标准化设计的难点——立面标准化设计 □ 通用部品及标准化构造 □ 规划层面标准化设计 □ 标准化设计工作开展方式 一、北京区域“格林”系列产品回顾 一、北京区域“格林”系列产品回顾 二、北京区域标准化设计的切入点 ---90m2以下小面积户型 二、北京区域标准化设计的切入点 ——90m2以下小面积户型 * Gemdale Corporation 科学筑家 The Science of Living 北京公司标准化设计工作思路 源自卢瓦尔的法 式风情 法式、英式、北欧、 意大利组合，中央公 园水景主题 北欧现代、线性景 观带水景主题 景观环境主题 米白色面砖，洋 房为坡屋顶、小 高层为平屋顶 砖红色陶土砖，坡屋 顶、平屋顶组合 砖红色陶土砖、北 缓坡及平屋顶结合 建筑形式 法国现代 现代 北欧现代 建筑风格 南区150m2、北区123m2 115m2 150m2 面积 花园洋房、6层带 电梯、小高层 花园洋房、普通多、 小高层、中高层 townhouse、花园洋 房、小高层 产品 类型 住宅 单体 南区1.4、北区2.0 1．4 1．23 容积率 老城区外围新区 老城区外围新区 老城区外围新区 城市区位 高级白领、私营 业主 、高级公务员等 中高收入人群， 改善型及首次置业 高级白领、私营业主 、高级公务员等中高 收入人群，改善型及 首次置业 高级白领、私营业 主、高级公务员等 中高收入人群，改 善型及首次置业 客户群定位 中高档 中高档 中高档 市场定位 北京格林小镇6 天津格林世界 北京格林小镇 结论: 1、 北京区域开发项目已涵盖TOWNHUSE、花园洋房、普通多层、小高层、中高层、高层这些主要住宅物业类型，积累了大量经验，具备了总结、归纳，形成成熟的产品线，在部分项目推行标准化设计的客观条件； 2、 位于老城区外围新区、容积率 1.2—1.4、中高档市场定位、以城市中高收入人群为主力客户群的项目是开发的主流； 3、花园洋房、小高层、中高层住宅产品是主要物业类型； 4、建筑立面以现代、风情为特点，以面砖为主要外墙饰面材料。 政策环境：九部委联合发布的 宏观调控政策中规定“90平方米” 及其之下的户型要占今后新建项 目总量的70%以上 。90平方米及 其之下面积的户型将一举成为主 流。 公司内部开发环境：位于老城区 外围新区、容积率 1.2—1.4、中 高档市场定位、以城市中高收入 人群为主力客户群的项目是开发 的主流。花园洋房、小高层、中 高层住宅产品是主要物业类型。 以90m2以下住宅产品为 标准 化设计的切入点，展开： 提高开发效率，以快速生产能力 优化生产周期，以提高项目收益 水平。 标准化平面设计 标准化立面设计 标准化构造、 通用部品设计 标准组团设计 在新项目快速复制 5.5层花园洋房产品策划 4.5层花园洋房土地利用 效率不高,不适合做小面 积户型 对于位于城市新区,容积率 1.2-1.4项目,4-6层住宅产品 接受度高于小高层产品 需要对6层住宅进行创新 设计,提高其舒适度,进而产生 新的产品类型 6层花园洋房 4.5层花园洋房土地利用 效率不高,不适合做小面 积户型 5.5层花园洋房产品策划 5.5 层 创 花 新 园 点 洋 房 与普通6层住宅具有相近的土地 利用效率 以两栋花园洋房组成具有半围 合庭院空间的组团模块，住户 共享庭院邻里空间 规划层面 建筑层面 室内使用功能完备、空间紧凑； 保留4.5层花园洋房院、错、 露、退的特点,每户拥有分享自 然的空间 基于平面功能空间的变化,立面 产生高低错落,可根据项目营销 策划要求进行发展 中低容积率、 高绿化率、高 人气、低价位 的6层花园洋房 产品 考虑平层、上下层拼接的可 能性 □首层拥有私家花园,以及与花园精密联系的情景房,充分体现亲地性； □二层客厅外设有花园露台，主人房设阳光室。 5.5层花园洋房产品策划 □三四层户型都拥有露台和阳光室等亲近自然的休闲空间 5.5层花园洋房产品策划 □五层户型拥有露台和阳光室。 □六层更拥有大面积露台及阳台，五六层空间可以打通为一套复式户型。 5.5层花园洋房产品策划 小高层、中高层产品策划 9 层 18 层 住 宅 以板塔结合、端头放大、端头 偏转、整体偏转等方法提高土 地利用效率 以9层与5.5层组合布置，形成 空间疏密有致的混居院落 规划层面 建筑层面 通过合理精巧的设计提高 居住舒适度，如运用中西厨设 计、分离式卫生间、弹性使用 空间等设计手法； 通过一梯三户、一梯四户组合减 少公共交