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旅游房地产专题研究报告 上海功夫堂投资管理有限公司 2007-11-17 旅游房地产专题研究报告 目 录 前言 1 第一部分 旅游房地产的发展 2 一、旅游房地产基本概念 二、旅游房地产发展回顾 三、旅游和房地产的业态关系 第二部分 旅游房地产项目的类型 8 第三部分 旅游房地产开发模式探讨 9 一、成熟的开发模式和条件 二、典型的开发案例 1、深圳华侨城 2、杭州宋城 3、三亚碧海蓝天 4、海南博鳌 5、黄山华商山庄 6、金罗马皇家森林别墅 7、四川蓥华山 旅游房地产专题研究报告 第四部分 旅游房地产开发中的问题和对策 38 第五部分 旅游房地产业的前景 39 一、发展现状和模式趋势 二、旅游地产前景分析 旅游房地产专题研究报告 ?前言 ■前期，我司与青和集团就“宝华山旅游地产项目”进行了初步接触，随后我们对宝华山景区、该项目的区位以及周遍市场进行 了初级调查。本研究报告是针对该项目的前期最基础性研究分析，目的是为宝华山旅游地产项目的进一步论证提供借鉴和参考作用。 ■本研究主要设计的内容包括：旅游业地产的基本概念和特征属性分析；我国旅游地产的开发模式探讨；典型的开发案例研究分 析；我国旅游地产开发的问题和对策分析；旅游地产业前景和模式分析预测；本研究对宝华山项目的启示。 ■本报告是旅游房地产的专题研究，采用的方法是：文献调研分析（行业统计资料、报纸网络资料、专家观点等）。其中旅游地产 发展部分的研究，主要方法是对行业专家的结论比较分析，形成科学的结论；典型案例部分的研究主要是就该案例的定位、经营策略、 成功模式等横向分析、纵向比较，形成启示性建议。 1 旅游房地产专题研究报告 ?第一部分 旅游房地产的发展 一、旅游房地产基本概念 一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。 在我国，对旅游房地产的解释目前还不统一，没有一个权威或公认的概念。 比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。 更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。 另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。 “第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述，“前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性 2 旅游房地产专题研究报告 安排、投资或休闲的居所。而所谓‘第二’，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的。” 二、旅游房地产发展回顾 1、旅游房地产的起源 旅游房地产源于 20 世纪 60 年代欧洲的分时度假(time share，又称 vacation ownership)概念。 在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。 在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。 2、我国旅游房地产的发展 我国的旅游房地产开发始于 20 世纪 90 年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题 的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。 3 旅游房地产专题研究报告 ——20 世纪 90 年代初，海南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。 ——20 世纪 90 年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商 们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念传播开来。 ——2001 年 7 月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛