产业地产研究报告46541.ppt

如何确定目标市场 细分市场 1、城市产业结构和空间结构、政策决定需求和市场容量 2、土地供应量和结构决定供应 细分维度 不同经济周期下的区域发展阶段：工业化初步阶段、快速发展阶段、成熟阶段（2.5产 业）、第三产业快速发展阶段（传统服务业）、三产结构调整期、三产成熟期（现代服 务业，以金融业、文化产业等为主）； 行业周期：新细分行业、成长期、快速发展期、成熟期、衰退期 企业规模、年产值及税收、企业人员、企业性质、企业价值观与文化； 企业周期：创业孵化期、成长初期、高速成长期扩张（区域扩张、产品扩张、投资扩张、 目标客户群扩展）；成熟阶段、衰退与死亡； 企业经营特点 类型：资本型、劳动密集型、技术型、品牌型、生产代工型 支付能力：盈利能力、融资能力 租售阶段：首次租赁、改扩租的二次租赁、首次置业、首改、再改 功能变化：厂办一起、生产与办公分开、生产与总部分开、专业分工与区域分工 购买特点：关注品牌、正规、专业、价格、服务、功能。 购买决策点：老板喜好、市场集中、供应链驱动、劳动力、科技力量、员工分布区域； 联东U谷客户定位：快速发展阶段的高利润、高成长性中小企业 天安数码城：中小型科技行业成长性企业 恒生科技园：中小型成长性科技企业 运盛实业：无明确行业导向，面向中小型成长性企业 客户需求原点：追求高效率与低成本 高效率：品牌、正规、专业、配套成熟、公共平台、政府政务、信息成本、融 资成本、 低成本：租金、劳动力、交通、配套成本、交易、安全高效 客户来源 产业转移或产业升级带动产业结构改变，进而带来产业空间的改变，产生产业地 产的需求； 区域产业转移：国际产业转移或发达地区向欠发达的地区转移，欠发达区域进军 发达区域； 产业升级：新增生产线、结构调整、扩展等 具体来源形式： 1、村镇民房或集体建设用地工业大院； 2、私搭乱建的违章房屋或地下室等； 3、正规产业园区； 4、二手园区、企业多余厂房； 5、产业调整空余写字楼，结构调整； 6、写字楼：贸易型、品牌型、研发型等向生产型转型； 7、商业或写字楼：功能改变； 8、其它空间：孵化楼、各高校科研所； 客户消费动机及表现形式 ? 1、被动搬迁 2、主动扩张 3、新增需求：转生产上生产线、新进区域、经济结构调整或区域调整的搬迁 4、上市资产需要 5、投资型 6、花费型 7、改善型 表现形式 面积：大变小、小变大 租金：高变低、低变高 档次：低到高、高到低 功能：商业转仓储和加工、商业转办公、办公转仓储 ?客户定位分析 客户类型 消费主导价值观 行业 提供什么产品和服务 快速提升型 工业园形象、品质 医疗器械、能源环保 外观美观独栋厂房、独栋 务实发展型 低成本追求 食品、印刷、服装 低端加工 实用型 功能导向型 满足功能 机械加工 丰富产品、定制化服务 产业聚集型 产业氛围 电子通讯类 产业聚集、行业服务 投资型 升值空间、付款方式 关注工业产业投资 面积小、付款方式简单、变现简单以销售为主 三、产业招商模式 招商模式 常规招商：中介招商、网络招商、电话营销、老带新转介绍 品牌驱动：联东U谷、天安数码城 龙头驱动：富士康工业园、旭天发展 产业招商：大连软件园 “人海战术”“全民招商”、“地毯式”招商到产业招商的转变： 摸清产业优势和产业缺失的情况下，根据区域战略规划和产业发展需求，分析出 亟需解决的关键技术瓶颈和所需引入的配套或互补性产业环节，并能够根据需求 实现全球范围的产业与技术搜索，最终锁定潜在目标企业、机构或领军型人才。 盲目招商、无序竞争、恶性竞争到竞合招商： 由政府引导，形成企业、大学、研究机构、中介机构、资本金融机构和贸易机构 等招商战略联盟；确定出重点区域和机构，有针对性地进行定向合作。 招商趋势 推广“四利器”：户外广告、网络广告、数据库营销和活动 THANKS THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 可编辑 可编辑 产业地产研究报告 2016年3月 目录： 一、理解与探索 二、产业分析与市场定位 三、产业招商模式 一、理解与探索 十二五”期间多个省（区、市）将“战略性新兴产业作为经济增长的新动力,多个千亿元产业园区呼之欲出： 重庆：规划了国内最大笔记本电脑基地和国内最大离岸数据开发和处理中心两大基地，产值目标分别定为6500亿元和1500亿元； 湖南：“十二五”期间省内新兴产业力争培育6个销售收入过千亿亿元的园区。 老东北工业基地——黑龙江在“十二五”期间规划建立哈大齐工业走廊建设区 北京：仅亦庄就有移动互联产业园、数字电视产业园等多个千亿产业园项目…… ? 地产派富力、合生、世贸；实业派海尔、TCL、联想、华强电子纷纷试水产业地产，政府直属国企经开、泰达等也开始全国扩张，联东、华夏、天安等专业产业地产