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中央公园城
首批开盘方案
2017.03
定价原则
Part 1
销售执行力
最终价格
区域市场影响力
产品力
形象概念力
抗风险力
视野景观因素
市政景观、特殊观景、小区绿化
噪音干扰因素
小区内车流、快速通道、人流噪音
面积户型朝向因素
户型面积
使用功能
东西向与南北向差异
其他
结构板、露台、阳台赠送、边单元的特殊性
产品价格因素分析
一、价格体系论证
二、首开区定价说明
全盘均价
销售目标
销售手段
价格策略
1亿元
D2>D3>D1
4000元/㎡
蓄客认筹优惠
总体价格测算
地块
总可售建筑面积
单均价
总货值
8#
13072.51
3578
4445万元
9#
13938.98
3578
4739.25万元
一期跃层
1487.48
4176.466
621.2410万
合计
9805.491万元
总货值合计约1亿元
住宅价格测算
楼 栋
户 型
住宅建筑面积(㎡)
单均价(元/㎡)
套 数
总货值
8#
D3
2821.18
3500
23
9874130
D2
5736.43
3450
495
D1
4514.9
3400
469#
D3
2943.84
3500
24D2
6087.64
3450
52D1
4907.5
3400
508#、9# D1’
顶跃层 D2’
D3’
合计
住宅建筑面积2.7万㎡,货值合计9.3千万。
住宅价格分布
8#
9#
一期开发部分总体定为A区
D1、D2为刚需快速去化;
D3为溢价改善产品
二期开发部分为B区;
临河三栋:2#、3#、4#
非临河三栋:1#、5#、6#
8#,3578元/㎡
9#,3578元/㎡
1#
2#
3#
4#
5#
6#
7#
10#
B区部分根据产品属性分三个批次进行开发
认筹客户分析
Part 2
一期累计产品264套
3月开始认筹,现完成认筹142组,预计9月30日一共认筹200组。按照转化率80%计算,选房当日去化180套。
认筹情况
认筹客户分析
认筹客户年轻客户比例较大,主要分为两类:①父母为子女购房,②改善型置业;
认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。
备注:数据统计时间
认筹情况
认筹客户分析
认筹客户年轻客户比例较大,主要分为两类:①父母为子女购房,②改善型置业;
认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。
备注:数据统计时间
认筹情况
认筹客户主要为国企单位的员工及私营业主,个体商户及公务员居次;
认筹客户分析
备注:数据统计时间
认筹情况
认筹客户主要通过报广、户外媒体了解项目,另外朋友介绍比较较大,品牌传播效果较好。
认筹客户分析
备注:数据统计时间
认筹情况
据统计,近60%的认筹客户意向A2栋房源,33%的认筹客户意向A1栋。
超过八成的客户关注高层房源,临河小高层由于单价高、总价高,客户区隔明显。
认筹客户分析
备注:数据统计时间
认筹情况
认筹客户意向中,高层产品集中在98㎡及123㎡两个户型,小高层集中在170㎡户型;
(性价比是客户主要选择因素——功能与价格的权衡)
认筹客户分析
备注:数据统计时间
认筹情况
认筹客户分析
各楼层客户选择呈相对均衡的状态;
河景资源对客户居住选择的影响力并不明显
备注:数据统计时间
认筹情况
据统计,已认筹客户中大部分客户意向单价均在6000元/㎡以下;
50%的客户意向价格于6000-6300元/㎡之间。
认筹客户分析
备注:数据统计时间
现阶段客户以国企及事业单位、个体工商户为主;
客户关注高层户型明显大于小高层户型;
对改善型客户来说,价格因素仍然是客户选择的第一因素;客户意向单价集中在6000-7000元/㎡之间,其中约一半的客户意向价格于6000-6300元/㎡。
认筹客户总结
开盘执行
Part 3
认筹
目标
450组
开盘
目标
150组
首批开盘力争完成认购5000万元
开盘目标:
意向登记
目标
1000组
开盘任务
上筹措施
上筹措施
推广
活动
渠道
销售
增加频率
全城突击
1
2
3
4
暖场活动
热度高涨
持续CALL客
兼职覆盖
大客户拓展
现场老客户挖掘
兼职扫荡
增加客户基数,老客户积极邀约,持续活动保持高涨热度,营造热销氛围
楼栋
户型
总面积(㎡)
总套数(套)
预计总货值(万元)
8#
D3
2821.18
23
9874130
D1,D2
10261.33
955
9#
D3
2943.84
24D1,D2
1099
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