宁波象山东海铭城项目产品定位及策划报告成果_部分.doc

象山商业-未来供应??商业土地出让及未来供应名称上市时间体量（㎡）本项目财富中心2011年12000涌金广场2012年50000涌金广场象山风情街财富中心象山风情街2013年36000出让土地项目规划67000总计165000已知未来已知未来供应业态概况供应㎡未来商业街400003540034600出让土地3000028000??象山商业已知未来供应中，比较大型的商业中心有三处：涌金广场，财富中心20000及象山风情街，前两者均为商业综合体，将来这两处会成为象山商业中心。后者为商业步行街。10000??自2008年以来，象山较大型商业土地出让有4宗，均分布在丹城商业区内及附近。石浦商业区目前暂无较大型商业未来供应。0餐饮休闲娱乐购物??此外大目湾新城初步规划启动区域将会包含两个城市综合体，但目前具体体量及开发时序均未做出具体规划。象山未来商业主要分布在丹城商业区内，其总体量将会达到165000㎡，且这些商业项目中主要为商业综合体，其中主要包含传统购物以及动感休闲娱乐。这给本项目发展商业综合体带来一定压力。Page 51 象山商业-小结象山县特点本项目借鉴商业主要呈现“一主一副”的格局。区域内现有商业级项目不处于象山商业发展中心，但地处旅游区附分布别较低。较多商业以当地旅游业及海洋产业为支撑近，且临海，可考虑发展以旅游业及海洋业为支撑的特色商业。市场近两年来商业供应量增幅较大，但总体去化率有所在总体供应量放大的环境下，应慎重考虑发展大型表现下降；象山区域房地产市场较火爆，商铺均价较商业综合体；在选择经营模式方面，项目可结合本高。现有市场主要存在三种经营模式。项目发展状况，在不同经营时期采取不同模式。业态以传统购物为主，总体商业结构不甚合理，大型休大型休闲娱乐场所较缺乏，这给本项目发展带来一类型闲娱乐场所较缺乏；在餐饮业结构中，大部分是以定契机；若发展餐饮业，可在商铺形态上与现有餐海鲜为主打的餐饮商铺。饮商铺形态形成错位发展。客户大部分客户购买商铺是已投资为主的，并且投资客针对象山商业辐射力度不够的情况，项目可依靠项特征较多为象山当地人；在商铺经营户中，大部分也为目本身的独特海景、海洋温泉等打响项目品牌，再象山当地经营户。总之，象山商业辐射力度较低。发展象山当地特色产业，一举拓宽辐射范围。海鲜区域内分布较多以海洋产业为依托的海鲜城及排档，但从目前市场表现来看，除了中国渔村，总体针对海洋产业淡旺季较明显的特点，本项目可以考产业经营状况较差，这与海洋产业具有淡旺季的特点有虑业态季节错位发展，在产业的旺季，可经营海鲜关。等，在淡季，可经营象山其他特色产品或旅游产品未来象山未来商业的重点仍旧会是丹城县主城区，并且在未来商业业态类型中，以传统购物及动感的休闲供应未来体量较大，商业形态级别较高，从业态上来看娱乐，因此本项目在发展商业时，可考虑重点发展主要为购物与较为动感的休闲娱乐。静态休闲娱乐产业。象山商业市场目前主要特点是整体档次较低，以当地优势产业为支撑，辐射力度较低，本项目应着重象山商业空缺点，并以优势产业支撑，形成辐射范围较广的商业体。Page 52 象山酒店市场Page 53 象山高档酒店分布编号酒店名称酒店类型五1宁波象山港国际酒店商务型星级2宁波石浦半岛酒店商务度假型3宁波四季佳利酒店商务型四4象山皇家骑士·海洋酒店商务度假型5象山华翔国际酒店度假型5星436象山黄金海岸大酒店度假型1西周区块6级7宁波松兰山海景大酒店度假型丹城区块78象山石浦开元大酒店商务度假型??象山高星级酒店总体数量不多，其中挂牌五星级酒店有2个，分别分布于县城丹城和石浦镇。??象山高星级酒店主要分布在县城丹城区块、南面的石浦区块及西面的西周区块。其中丹城区块酒店分布又分城酒店类型比例区及东面的松兰山景区。商务型??丹城区块酒店分布相对集中，其中城区的商务型为主，45%度假型石浦区块82松兰山的以度假型为主；石浦区块以商务度假型酒店为55%主；西周区块以度假型为主。象山高星级酒店主要集中于县城丹城、石浦镇和西周五星级酒店四星级酒店镇，由于其旅游资源较为丰富，酒店多以度假型为主Page 54 象山高档酒店历年供应??象山高档酒店历年供应单位：间180016381600新增供应1400累计供应12601200111510008007256004283903784002522971761761452000200120042005200720082010黄金海岸松兰山海景象山港国际石浦开元(荔港)华翔国际四季佳利石浦半岛海洋酒店??象山高星级酒店在2004年以前以海边度假酒店为主，如黄金海岸、松兰山海景等；2005年以后开始出现商务型酒店。随着旅游业的进一步发展，石浦2007年开始出现高星级酒店。近几年酒店供应开始增多，现共有高星级酒店1638间。象山高星级酒店历