房地产投融资状况分析.doc

PAGE PAGE 1 /35 2013 年我国房地产投融资状况分析 目 录 1 概述3 2 我国房地产投资情况介绍4 2.1 投资总量及增长4 2.2 我国房地产投资的结构5 2.3 2013 年我国主要城市及重点关注城市的房价情况8 3 房地产开发企业的资金情况10 4 影响房地产投融资的主要因素及近期现状分析12 4.1 宏观经济12 4.2 全社会总投资13 4.3 房地产政策调控14 4.4 市场中金融机构整体流动性17 4.5 房地产企业在资本市场上的再融资18 4.6 地方债务的影响19 4.7 信托对房地产的支持19 4.8 利率市场化20 4.9 人口因素、城镇化21 5 2012 年我国房地产融资状况回顾23 5.1 房地产信贷23 5.2 房企股权融资23 5.3 债券融资24 5.4 房地产信托25 5.5 房地产私募基金26 5.6 民间资本27 6 2013 年大型房地产公司状况分析29 6.1 万科地产29 6.2 保利地产29 6.3 招商地产30 6.4 金地集团30 6.5 结论30 7 2013 年下半年后我国房地产投融资展望32 8 结论34 8.1 宏观发展34 8.2 地产角度34 8.3 金融角度34 表 1 固定资产总投资、增速及房地产投资占比（单位：亿元）5 表 2 2011 年至 2013 年我国房地产新开工商品房物业结构5 表 3 房地产投资区域分布（单位：亿元）7 表 4 房地产投资资金来源10 表 5 2010 年以来对房地产调控主要政策内容14 表 6 2012 年至今房地产销售面积和金额15 表 7 中国大陆地区私募房地产投资基金各年募资对比26 图 1 我国房地产投资额总量与同比增长率4 图 2 新建住宅价格指数：当月值8 图 3 新建住宅价格9 图 4 GDP 总量与增长率12 图 5 2003 年至 2013 年 6 月 CPI 与 PPI 数据 13 1 概述 房地产是我国宏观经济的支柱产业，房地产所形成的财产财富既是我国国有企业的核心 资产，也是我国城镇居民家庭的主体资产。在经历了改革开放 30 多年的发展，房地产产业 历经波折，其投资和融资，规模从小到大，路径从少到多，方法从简到繁，财务由劣到优， 创新不断。房地产是资金密集型行业并且投资具有一定的杠杆性，影响房地产行业投融资 的因素也是多方面的。 首先，本文介绍了我国房地产投资的整体状况和局部重点关注的城市的情况，并分析房 地产行业资金的主要来源；随后，从多个角度包括宏观经济（GDP、CPI、PPI）、全社会总投 资、房地产政策调控、金融市场的流动性、房企在资本市场上的再融资、地方债务的问题、 信托行业对房地产的支持、利率市场化、城镇化因素等对影响房地产投融资的主要因素进行 剖析；再通过对 2012 年我国房地产投融资状况的回顾，分析了房地产信贷、股权融资、债 券融资、信托、私募基金和民间资本对其的支持；并且结合招保万金这 4 家我国在 A 股上 市的老牌房企在 2013 年上半年来的基本状况和发展扩张态势，从宏观因素、投资角度和融 资方式这三个主要方面提出对 2013 年下半年我国房地产行业的展望，最后客观谨慎的得出 了相应的结论。 2 我国房地产投资情况介绍 2.1 投资总量及增长 我国房地产投资最近十年整体保持较高的增长态势，总体呈现下列特点： 房地产投资总额从 2003 年的约 1.01 万亿元增长到 2012 年的约 7.18 万亿元（在 2013 年上半年已经达到 3.68 万亿同比 2012 年上半年 3.06 万亿增加了 20.3%），增长了约 7 倍； 住宅投资增长了 7.3 倍；同期全社会固定资产投资增长约 6.6 倍。住宅投资增长略快于房地 产投资增长，房地产投资增长略快于全社会固定资产投资增长，但总体保持了同向、同步 增长态势。 图 1 我国房地产投资额总量与同比增长率 房地产投资额总量 同比增长率 35 30 29.0 28.1 25 20 15 10 5  19.8  21.8  30.2  20.9  16.1  33.2  27.9  16.2 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 数据来源：国家统计局 同时，上图也反映出因历史宏观经济状况和房地产调控政策对房地产投资的影响，主要 体现为同比增速在不同年度之间的差异性。 房地产投资占全社会固定资产投资的比重保持相对稳定格局，波幅较小。2003-2012 年 间，房地产开发投资占比基本平均维