鑫源·圣景苑小区前期全程规划方案.docVIP

PAGE / NUMPAGES 鑫源·圣景苑小区前期全程策划方案 策 划 部 2004年9月11日 前言 房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握工程运作的各个环节。如果只靠发展商自己摸索工程操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为大势所趋。 房地产全程营销是从工程用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系。 本案即是利用鑫源策划部的专业眼光及手段，通过对运城市圣惠路明珠小区为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。然后，以工程为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，工程所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合工程进行SWOT分析。在此基础上，确立鑫源·圣景苑小区的市场定位和工程的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对工程开发节奏提出了专业意见。 全案共分六部分，其核心内容包括： 区域市场个案调查分析 工程的投资分析 工程规划设计营销 工程形象营销 营销推广策划 工程服务营销 ——目录—— 工程背景 第一部分：区域市场个案调查分析 一、工程邻近地段住宅市场分析 一）区域内商品房供应量及空置率统计 二）商品房销售个案分析 二、工程周边环境分析 一）本工程土地性质调查 二）本工程周边环境调查 三）本案交通条件调查 四）周边市政配套设施调查 五）周边人文环境调查 第二部分：工程的投资分析 一、鑫源·圣景苑工程的简况 二、工程所在区域市场现状及其趋势判断 一）工程所在地的历史状况及规划前景 二）工程所在地房地产市场总体供求现状及价格走势 三）工程所在地住宅客户的构成及购买心态分析 三、本工程的可行性研究 四、工程土地SWOT分析 本案区位的优势 本案区位的劣势 本案区位的机会点 本案区位的威胁及困难点 (五 本案市场定位 (六 本案价值分析 第三部分：工程规划设计营销 一、建筑风格定位、色彩计划 二、主力户型选择 三、环艺设计定位 四、交通组织定位 五、 智能化物业管理和小区配套非常重要 第四部分：工程形象营销 一、工程视觉识别系统核心部分 名称 标志 标准色 标准字体 二、延展及运用部分 营销接待中心包装设计 工地环境包装设计 公司及物业管理系统包装设计 第五部分：工程推广策划 工程主要卖点设计 物业强势、弱势分析及对策 目标客户群定位分析 价格定位及策略 入市时机规划 广告策略 媒介策略 推广费用预算 营销推广效果的监控、评估及修订 第六部分：工程服务营销 前期资料准备及销售培训 销售组织及日常管理 先期导入物业管理 工程背景 鑫源·圣景苑工程位于运城市盐湖区圣惠路中段西侧，与运城市大型中、低档住房消费的小区明珠小区紧紧相邻。该工程用地的初始状态是一片30多亩的旧厂房地。 工程紧邻运风高速路，由于工程的本身的地理位置和工程周围的商业开发程度及商业氛围，我们暂定鑫源·圣景苑的诉求点为：“咱运城老百姓满意的好住房和多走几分钟为家添轿车”。 鑫源·圣景苑周围建筑多为八、九十年代的民宅，平房早已破旧不堪，加之此地块位于运城市区和乡村交界地。而且根据工程本身所在地的运城市地理位置情况，工程所在地又被称为“运城市的城市淹没区”，这里居民的素质普遍不高，周边生活配套十分落后。鑫源·圣景苑目前的市场定位基于此上等原因。 第一部分：区域市场个案调查分析 工程邻近地段住宅市场分析 区域内商品房供应量及空置率统计 鑫源·圣景苑位于圣惠路西侧，我部门在市场调查过程中，将其所辐射到的范围界定在运城市区之内。依据区域内物业的商品房售价把市调工程分为两类，以凤凰路为界，凤凰路以东的物业多为高档商品住宅，凤凰路西端划为中低档商品住宅。具体数据如下表： 高档物业商品房供应量及空置面积统计表 单位：平方M元/㎡ 序号 工程名称 坐落位置 总建筑面积 空置面积 起价 均价 工程进度 1 现房 2 期房 3 期房 4 期房 5 现房 6 期房 合计 中低档物业商品房供应量及空置面积统计表 单位：平方M元/㎡ 序号 工程名称 坐落位置 总建筑面积 空置面积 起价 均价 工程进度 1 期房 2 期房 3 期房 4 现房 5 期房 6 期房 合计 从上表来看，运城市区被调查的物业无论是高档楼盘，还是中低档楼盘大多数是期房，这还只限在被调工程的统计数据，如果再加未被调查的工程，估计市场空置率将占商品住宅开发面积60 %， 本工程规划总建筑面积为30145.54平方M，现仅处于设计、规划阶段，从市场现有的商品住宅空置量来看，本案已经处在激烈的市场竞争之 中,面临着非常严酷的市场考验。