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房地产开发各环节税收政策详解？？ 房地产所得税政策变迁 内资企业所得税 1994年---2003年 这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。 事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。 房地产所得税政策变迁 内资企业所得税 2003年制定了国税发[2003]83号文件 专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。 参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税稽查。 房地产所得税政策变迁 内资企业所得税 国税发【2006】31号文件的制定。 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局于2006年制定了31号文件。 31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响。 房地产所得税政策变迁 外资企业所得税 国税发【1995】153号文件。 首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化。 国税发【2001】142号文件。 使外资企业房地产所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。 （一）未完工销售收入分析 预缴所得税政策依据？ 思考：订金、诚意金等涉税？ 2.预售收入时间？ 3.预售收入金额？ 思考：预售收入是业务招待费、广宣费在税前扣除的限额收入基数？ 预收账款如何填申报表才能计提业务招待费？？ 申报表？ 5.预售收入会计核算 预售收入会计核算 6.预缴方式？ 预缴方式 7.预缴法律责任？ 预缴法律责任 9.隐瞒预售收入手法 3、地税部门核对企业开具预收房款的收据金额与申报的预售房款是否一致 4.查“其他应付款”的二级科目，例如“房款”、“定金”、“订金”等。 （二）完工销售收入分析 隐瞒完工手法 拖延办理竣工结算不结转； 未开全额发票不结转。 2.预售转销售 2.预售转销售 预售转销售会计核算？（承前例） 2.预售转销售 预售转销售计税成本问题？（后述） 2.预售转销售 预售转销售制度 ----申报：已转销售的预售调减申报-（表?） ----备案：差额调整报告. 思考：毛利额有差异汇算清缴时如何调整？ 思考：纳税申报表的填报？？ 3.销售收入时间 销售收入 预租收入 3.销售收入时间 销售收入：权责发生制 4.销售收入范围 5.销售收入方式及金额 6.销售收入金额思考 出售无产权的车位如何确认收入?? 依据《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》 （国税函[2007]603号）的内容规定：从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。 7.视同销售 计税？ 确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定 管理？ 内部资产处置注意-- 视同销售问答？ 8.隐瞒销售的手法 思考1：回迁房涉税收入，为何确认标准不同？ 思考2：“拆一还一”如何确认收入及成本？ （三）合作开发销售分析 2.合作建造开发形式？ （四）代开发销售分析 1.代开发？ 严格执行代建的四个条件 （1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续 （2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移； （3）与委托方事前签订委托代建合同； （4）不以受托方的名义办理工程结算 （一）房地产企业成本核算过程 （二）成本核算对象 成本核算对象 房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目； 同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按