天风-物业行业深度调研和分析报告之永升生活服务，规模快速成长，业务多点开花.pdf

海外行业报告 | 行业深度研究 物业行业 证券研究报告 2019 年08 月13 日 作者 永升生活服务：规模快速成长，业务多点开花 刘章明 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516060001 永升生活服务：一流物业管理服务商 liuzhangming@ 孙海洋 分析师 永升生活服务是一家在中国享有良好声誉并快速成长的物业管理服务商， SAC 执业证书编号：S1110518070004 成立于 2002 年，2018 年港交所上市；致力于为广大客服提供综合全面的 sunhaiyang@ 物业管理服务，打造高端服务品牌。永升生活服务面积高速扩张。截止2018 年底，永升生活服务的合约建筑面积为6555 万平米，合约项目数量为380 个；在管建筑面积为 4024 万平方米，在管项目数量为 258 个。按照地域 角度划分：截止2018 年底，永升服务项目覆盖全国43 个城市。针对在管 建筑面积而言，其中2786.5 万平方米（占比69.25% ）来自东部地区。 三大业务，为客户提供卓越体验。永升生活服务有三大主营业务线：物业 管理服务、对非业主的增值服务和社区增值服务。物业管理服务主要针对 业主、住户和物业开发商，包括清洁、安保、园林及保修服务；2018 年来 自旭辉集团的物业管理项目物管费为3.22 元/平方米/月，同比增长21.51% ； 对来自第三方物业开发商的物管费为1.83 元/平方米/月，同比增长24.49% 。 永生生活服务为非业主（大多是物业开发商）提供协销、额外专享定制服 务、房修、交付前检验服务和前期规则及设计咨询服务。永升生活服务推 出一系列丰富社区增值服务，主要包括家居生活服务、停车位管理租赁及 销售服务、物业经纪服务和公用区域增值服务等。 2018 年净利1.01 亿，同比增长31.5% 。2016-18 年永升生活服务总营业收 入分别为4.80 亿元、7.25 亿元、10.76 亿元，2018 年同比增长48.3% ；2018 年永升生活服务集团物业管理服务收入6.67 亿元（占比62.0% ），非业主增 值服务收入 2.11 亿元（占比 19.5% ），社区增值服务收入1.98 亿元（占比 18.4% ）。2016-18 年永生整体毛利率分别为 21.8% 、25.2% ，28.7% ；其中物 业管理服务毛利率2016-18 年分别为14.7%、18.0%、20.7% 。净利润方面， 2016-18 年永升-生活服务净利润分别为0.34 亿元、0.76 亿元、1.01 亿元， 2018 年同比增长31.5% 。净资产收益率（ROE ），2016-18 年分别为22.25% 、 37.07% 、17.58%。 多元化业务扩张，多品牌体系运营 背靠旭辉集团，外拓第三方市场。永升生活服务以旭辉集团为控股股东， 并且一直与其维持密切的业务合作关系，同时永升一直致力于布局与第三 方物业开发商的合作关系网络，利于项目来源更加多元化。旭辉集团截止 2018 年底，其开发的地产已经覆盖中国44 个城市；2016-18 年合约销售 建筑面积分别为291.6 万平方米、629.2 万平方米、956.9 万平方米，2018 年同比增长52.1% 。永升向第三方市场拓展取得了卓越成效。就在管建筑面 积而言，来自第三方物业开发商的建筑面积占比越来越大，从2015-18 年 分别为10.72%、28.23% 、50.15% 、63.62% 。 多品牌体系运营，提升客户体验。永升生活服