中粮2010年4月成都双流项目可行性研究报告.ppt

1.1 地块区位（2）—高品质生活住宅区 1.3 地块基本情况（2）—商业规划设计条件 09年成都商品住宅市场呈现供不应求局面。2009年成都市主城区商品住宅供应商品住宅860万平米，销售商品住宅1460万平米， 超出08年（年度成交面积600万㎡ ）的2倍。 从成都范围来看，城西、81-90平方米的小户型产品仍是目前购房需求的主力。 2009年，主城区商品住宅的成交均价6050元/平米，2010年2月的成交价格达到7306元/平米，走势平稳。 09 年，城西是传统的西贵区域，三环内住宅开发已趋于完毕，目前在售项目主要位于三环-外环之间，城西均价为5841元/平米，拉低了均价，从而也可以看出西贵城西逐步外扩的趋势。 2009年，土地市场升温，土地成交量和拿地价格高企，这部分项目的上市时间将出现在2010年下半年至2011年年中，因此后市房价将因拿地成本高出现平稳或上涨预期。 2010年2月，虽然受到春节的影响，成交量依然反弹至41.3万平米，环比上升39%。需求市场呈现先抑后扬的发展态势，市场虽然存在观望气氛，但依旧说明需求市场真实存在。 09年成都商品住宅市场供求两旺，市场容量进一步增加，随着国家一系列宏观政策的出台，投资投机成为首要调控对象，未来成都市场将进入平稳期，价格波动不大。 2.2 区域市场情况（1）—双流房地产市场供需情况 2.2 区域市场情况（1）—双流各形态商品房供需情况 2.2 区域市场情况（2）—双流房地产板块划分 2.2 区域房地产总体运营状况总结 构成双流房地产市场由东升、牧马山、麓山和航空港构成，除老城区东升外，其他几个区域已成为成都房地产市场的领军区域。其中麓山、牧马山片区成为成都的传统和新贵别墅区，航空港也是成都房地产市场较为活跃都区域。而双流东升新城区由于政府大力投入，致力于打造以国际、运动的休闲新城，辅之以双流政府搬迁的鼎力支持，诸多开发商更为看好此板块的发展潜力。 房地产市场发展稳健：地震之前住宅价格上涨较快，受地震和经济危机的影响，双流房市同样受挫，但相对于泡沫更为严重的成都主城区，双流房地产市场表现更为稳健。这主要得益于刚性需求较大，投资和投机行为比例相对不多的原因。 双流房地产在调整前正处于从多层向电梯公寓的进化中，其中也出现了5500元/平米的电梯公寓。但地震之后，人们更青睐于低密度，亲地型建筑；地价的下跌，也促使开发商更有条件建造市场接受度更高的多层产品。品牌开发商云集。新城区凭借其极具吸引力的城市规划和定位，吸引了众多实力开发商到此开发，如九龙仓集团、人居置业、博瑞地产、川投公司等，纷纷在该区域拿地，房地产市场呈现快速增长态势。 老城区范围内的楼盘仍是楼市供销的主力。但是老城区内楼盘多以零星地块开发为主，单凭楼盘本身难以改变老城区整体面貌； 新城区则由于政府的着力打造，整个片区的起点与配套的高起点是传统老城区难以匹敌的，加之地块供应充足，有足够的连片开发空间，楼盘品质整体也将高出老城区。,随着将来双流县新政府中心的西迁，体育中心与湿地公园的落成，新城区的楼市发展前景十分广阔。区域价值有较大的提升空间 2.4 区域在售项目基本情况 2.5 区域在待建项目情况 2.6 区域楼市竞争特点: 2.3 竞品分析（2）—人居·都市阳光 2.3 竞品分析（2）—东立国际花城 2.3 竞品分析（2）—东立国际花城 2.3 竞品分析（3）—富豪·新岸 2.3 竞品分析（3）—富豪·新岸 2.4 本项目关联群体需求分析2 2.4 本项目关联群体需求分析3 2.4 本项目关联群体需求分析4 2.4 目标客户置业敏感点 3.1 产品发展思路： 建立超越竞争的营销策略 3.4 .1 电梯洋房产品发展方向 空中的前庭后院——电梯洋房产品 与连廊结合，设置前庭，增加居住过渡空间，满足双向景观享受。 客厅连接景观阳台，形成前庭后院的“别墅感受”。 电梯 住 宅 住 宅 电梯 住 宅 住 宅 前庭 后院 前庭后院的别墅居住感受国际公寓、高层设计一梯两户，赠送空中露台，前庭后院保证别墅居住感受。 3.4 .1 电梯洋房产品发展方向 功能分区明显，无浪费——注重户型的实用性 自然通风、采光好 动静分区、干湿分区明显 无浪费空间； 个功能区尺寸合理； 尽量采用板式结构； 合理分布生活阳台及观景阳台。 3.4 .1 电梯洋房产品发展方向 辅助功能的完善——衣帽间、储藏室、玄关在舒适性套三户型中采用 舒适型套三，可设置独立储藏室； 根据主卧面积，划分独立的衣帽间； 户型布局条件允许的情况下，尽量满足玄关的设置； 完善户型辅助功能，提升居住舒适度，吸引高端客群； 储藏室 衣帽间 衣帽间 玄关 3.4 .1 电梯洋房产品发展方向 室外空间体现滨