房地产营销微报博加上海万科金色城市推广策略提.ppt

碧云国际社区 板块成因：形成于1992年，由金桥加工区建设发展带动起来的国际居住社区。 板块特性：占地4平方公里，碧云国际社区首家通过ISO1400国际环境认证，是上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域。 国际客群：美国通用汽车公司的总经理、德意志银行的行长、香格里拉酒店的总经理等以及500强中40%的CEO、高层管理者都住在金桥碧云国际社区。现在碧云社区里已经吸引了二十余个国家和地区的近千户境外人士。 有人认为，金桥碧云国际社区是上海乃至中国的富豪居住区的雏形。 联洋国际社区 板块成因：始于2000年，属于在原有建筑拆除殆尽后，完全打造的新城。由陆家嘴带动的国际居住板块。 板块特性：以收藏法国超现实主义艺术大师恺撒的传世之作《大拇指》雕塑而得名大拇指广场；罗丹《思想者》雕塑为主题的广场。将世界级著名雕塑引起社区作为社区标志，在上海是独一无二的创举。同时形成了联洋独特的文化氛围。 国际客群：联洋社区定位于高档住宅社区，且凭借着其独特的文化氛围而吸引了大量外籍人士的入住，因而被称为“浦东古北”。 古北国际社区 板块成因：古北一期是上世纪90年代依托虹桥机场国际航线引入了外籍人士，从而发展成新兴高档涉外居住区。 国际客群：来自欧美、日、韩及港、台等三十几个国家和地区的外籍人士云集于此，形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。 板块特性：已经形成虹桥经济开发区，天山路商圈，古北家乐福，虹梅路饮食街等符合板块国际客群生活特性的成熟配套。 金丰国际社区 板块成因：由国际学校带动发展起来的国际别墅社区。 板块特性：国际配套高档，有上海银涛高尔夫俱乐部、上海大都会高尔夫俱乐部、上海马术运动场、上海网球俱乐部等。 国际客群：多以亚洲客群为主体，或是外籍华人。 板块别墅：西郊庄园，万科兰乔圣菲，凯德林荫湖畔，万科红郡 总结 所有大盘的操盘思路是以“规模”为基点，进行卖点式贩卖，显然和我们要走的路大相径庭。 但我们发现大盘一个很有意思的现象，没有一个大盘拥有印象深刻的slogan。这让我们思考：对客群高端居住需求的挖掘，形成突破。 肆 城市未来客群 站在立体交通的角度看城市客群 土地资质决定未来的再改特性 A 站在立体交通的角度看城市客群 总结 前期客群可能以周边产业带和新上海人为主 后期的立体交通，客户完全有可能出现多元化趋势 因此寻找他们的共通情绪是必要的手段 伍 以城市肌理的角度定位思考 B阶段 以“新都市，老肌理”为主题，传达项目的新形象 方案A 城市的格 以老肌理最大的外形特征-格子，演绎出以城市的格为基本符号的视觉表现 结论 浦东都市肌理中，再造高格调的上海老肌理，成为项目可能的突破点。并成为符合社会消费趋势的新住区标准。 章节启发 堵死的路：纯繁华城市、国际社区、规模 可能的路：浦东中心，老肌理的现代版 陆 定位 A 金色城市的规划定位及建议 B 金色城市的形象定位及解析 C 金色城市品牌体系 A 金色城市规划定位及解析 规划定位：在都市肌理的浦东，移植老肌理的格调和人情味 四大优质肌理建议 1 城市肌理：线性的车尺度 Road & Community 肌理规划 城市界面的商务中心，酒店、及中环和外环的城市线性城市界面，大尺度的冲击，保证了项目的城市中心感。 HOTEL OFFICE TRAFIC HuNan Road 2 社区肌理：组团空间间的柔型尺度 Road & Community 肌理规划 街区街道、社区小道、保证以人的小尺度为准测，配合绿岛、步道等充分保证人在街区中行走，沟通，停留的可能。 并可能以环形的BLOCK街区界面，保证社区商业的便捷性，同时形成适度的社区人气和滞留度。 双行单车道+2米的人行道 肌理范本：思南路复兴中路 Community Surface 肌理特点 浓郁的树木，亲人的围墙高度，人工肌理的围墙面，两侧宽而不阔的人步行道、25米左右的网状格交通系统。 3 商业肌理：低姿态的人尺度商业 Bussiness 肌理规划 低密度的商业高度，曲线通幽的行径动线，充分融入多元化的水景、雕塑、商业艺术POP的城市慢拍商业。同时通透的玻璃与自然充分融入，让购物环境充分由人、商品、自然共同决定。 艺术或景观装置 肌理范本：新天地的形式，大宁商业的规格 Bussiness Surface 4 公园肌理：沉稳艺术肌理 Bussiness 肌理规划 利用跨界的方式，将住区景观与沉稳的艺术融合，经典化的城市雕塑（一些著名雕塑的仿造版），时代性的主题表现（现代城市生活的场景），沉稳化（著名雕塑家的参与，深刻主题和内涵的表现）。 艺术装置 肌理范本：日本雕刻之森 Bussiness Surface