房地产投资的中期逻辑.docxVIP

请务必阅读正文之后的免责条款部分月经济数据公布，尽管房地产相关指标变化较小，但是在政策的严控之下，房地产投资的走弱或许只是时间问题。1-7 月，全国房地产开发投资同比增长 10.6%，房屋开工、施工、竣工面积同比增速分别较前值变动-0.6、+0.2 和+1.4pcts，新开工温和走弱，施工仍在温和抬升，竣工仍处于收缩阶段，新开工和竣工之间的背离仍然没有明显的收窄趋势。在政策严控房地产融资的环境下，房企拿地保持低位，施工环节的支出和土地购置费的余温是今年上半年房地产开发投资增速保持稳定的最重要支撑因素。未来施工和竣工趋势如何，今明两年的房地产投资增速将如何演绎，房地产的哪个指标与利率最为相关？本篇报告将予以解答。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 ▍ 房地产投资将如何演绎？ 房地产开发投资主要来自建筑工程投资和土地购置费。房地产开发投资完成额分为四个部分，建筑工程、安装工程、设备工器具购置、其他费用。四项投资的占比大致如下： 建筑工程投资常年占比 55%以上；安装工程投资占比一般不超过 10%，均值在 7%左右； 设备工器具购置投资占比一般不超过 2%；其他费用占比一般在 20%-40%之间，上半年占比约为 38%。以上四项可以大致分为两类，前三项是与开工、施工和竣工相关的投资。最后一项其他费用主要由土地购置费构成，往年占比通常在 60%以上，今年占比已经接近90%。由此可见，对房地产开发投资影响最大的主要是建筑工程投资和土地购置费。 图 1：房地产开发投资各项占比（%） 其他费用 38% 建筑工程 56% 设备工器具购置 1% 安装工程 5% 资料来源：Wind， 房地产投资当前表现如何？ 建筑工程、安装工程、设备工器具购置投资分别与施工、竣工和新开工的相关性较高。尽管上述三项投资并非与施工、竣工和新开工的面积增速一一对应，但就趋势而言大致相符。今年房地产开发方面比较明显的特征是施工温和走强（1-7 月累计同比 9%），竣工进入收缩区间（1-7 月累计同比-11.3%），对应建筑工程投资增速出现明显的回升，而安装工程投资增速走出较为明显的回落趋势。相比之下，新开工与设备购置投资的关系要弱一些， 但是在新开工趋势性走弱（1-7 月累计同比 9.5%）的情形下，设备工器具购置投资或难以维持高增速。 去年房企大量拿地，导致今年土地购置费同比增速仍有余温。土地购置费是房地产开 发投资中其他费用的一部分，有时占比可以接近 90%，二者走势高度相关。因此，土地购置费是计入房地产开发投资的。在此要特别区分土地购置费和土地成交价款，土地成交价款是约定的成交价，而土地购置费是房地产企业的实付金额。房企可以在购地时先付 50% 的价款作为首付，原则上后续价款可以在 1 年以内结清，这就是为什么土地成交面积和成交价款往往走势一致，而土地购置费则常与二者背离。由于去年房企拿地较多，部分土地购置费顺延到今年结算，这也是为什么今年上半年房企购地面积收缩 27.5%，而土地购置费仍能增长 24.2%的原因。 图 2：建筑工程投资与施工（%） 图 3：安装工程投资与竣工（%） 施工面积:累计同比 建筑工程:累计同比 竣工面积:累计同比 安装工程:累计同比 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 2005-062006-04 2005-06 2006-04 2007-02 2007-12 2008-10 2009-08 2010-06 2011-04 2012-02 2012-12 2013-10 2014-08 2015-06 2016-04 2017-02 2017-12 2018-10  60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 2005-062006-04 2005-06 2006-04 2007-02 2007-12 2008-10 2009-08 2010-06 2011-04 2012-02 2012-12 2013-10 2014-08 2015-06 2016-04 2017-02 2017-12 2018-10 资料来源：Wind， 资料来源：Wind， 图 4：设备购置投资与新开工（%） 图 5：其他费用与土地购置费（%） 120 100 80 60 40 20 0 -20 2005-062006-04 2005-06 2006-04 2007-02 2007-12 2008-10 2009-08 2010-06 2011-04 2012-02 2012-12 2013-10 2014-08 2015-06 2016-04 2017-02 2017-12 2018-10 新开工面积:累计同比 设备工器具购置:累计同比  100 80 60 40 20 0 -20 200