花样年商业模式.pptVIP

* 战略规划 花样年商业模式专题研究 花样年于1996 年在深圳启动物业开发业务，凭借丰富的经验和卓越的能力，已成功扩张至中国增长最快的四个经济圈，目前专注于“四大经济圈”开展相关房地产业务 1996年9月28日，花样年开始其业务，成立深圳市星彦投资发展有限公司 1998年：花样年的首个住宅物业开发项目深圳碧云天在中国深圳市福田区动工 2000年：深圳碧云天落成。花样年开始从事物业管理业务，提供物业管理服务，包括保安服务、物业及设施维护、园艺及住宅物业与写字楼的其他物业管理服务。花样年位于中国深圳市罗湖区的首个半装修住宅精品楼盘项目芳邻亦开始施工 2001年 ：花样年的物业组合多元化至包括写字楼的开发。花样年的首个写字楼开发项目喜年中心于中国深圳市福田区动工。地域上，花样年已将房地产开发业务拓展至成都。于2001年10月18日，成都通和成立 2003年：于中国成都市锦江区的首个住宅开发项目成都锦上花动工。花样年位于中国成都市城南区的首个住宅及商用大楼开发项目艺墅花乡亦开始施工 2006年：花样年集团 （中国） 于2006年1月20日成立，并于同年成为深圳花样年投资、花样年物业管理公司、星彦地产及成都通和各自股权的控股公司 2007年：地域上，花样年已将房地产开发业务拓展至长江三角洲地区。花样年开始着手云海间的建设，该项目乃位于中国江苏省宜兴市西渚镇的一个高档住宅小区 2008年 ：除深圳、成都及宜兴外，花样年亦将房地产开发业务拓展至珠江三角洲如东莞及惠州等其他城市。 2009年：在东莞，住宅小区开发项目东莞君山已开始施工。整个项目预计将于2011年6月竣工。在成都，大型城市综合体美年国际广场1.1期至1.3期开始施工 2009年11月25日在香港联合交易所主板挂牌上市（股份代码：1777） 2010年：在 「花开中国」 战略指引下，花样年在新进入了桂林、大理、无锡和南京4个区域核心城市，将公司的业务布局从7个城市扩展到11个城市，这使公司业务布局更为均衡 资料来源：公司公告及年报 2001年起花样年开始尝试进入异地市场，并逐步展开全国化发展战略。目前其业务发展主要聚焦于中国经济发展最活跃的成渝经济区、珠江三角洲、长江三角洲及京津都市圈四大区域 2010年四大区域合同销售明细表 区域 合同销售金额 合同销售面积 人民币百万元 占比 平方米 占比 成渝经济圈 2,019 52% 244,103 64% 珠江三角洲 1,210 31% 85,433 22% 京津都市圈 506 13% 38,186 10% 长三角区域 157 4% 14,432 4% 合计 3,892 100% 382,154 100% 截至2011年10月，花样年已将业务扩展到深圳、东莞、惠州、成都、天津、苏州、无锡、南京、桂林、大理等10个核心城市，并计划每年新进入1-3个核心城市来持续扩大公司的战略纵深 资料来源：公司年报 时间回到2006年，当时政府连发“13道令”针对房地产行业进行密集宏观调控，亦是在该年花样年开始寻求集团整体的战略转型 序号 时间 政策 1 5月17日 国务院发布六大新措施调控楼市(简称“国六条”) 2 5月29日 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(简称“九部委十五条意见”) 3 7月5日 关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知 4 7月6日? 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 5 7月6日 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 6 7月11日 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 7 7月24日 关于建立国家土地督察制度有关问题的通知 8 7月26日 关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 9 8月1日正式实施 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范协议出让国有土地使用权规范 10 9月4日 关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 11 9月5日?? 关于加强土地调控有关问题的通知 12 10月18日 关于开展查处土地违法违规案件专项行动的通知 13 11月7日 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知 在不到半年的时间内，来自中央有关部委的房地产调控政策多达13个，涉及信贷、土地、结构、税收、住房保障、市场秩序、反腐等众多环节、当时的市场感受到了一场史无前例的调控风暴 事实上从2004 年起，中央就陆续出台了一系列政策措施，着力提高房地产行业门槛和集中度，直接导致相当数量尚未形成核心竞争力的中小开发商退出或被收购 土地 1.土地保证金提高，高达上亿；2.地价快速上涨，往往是起拍价的倍数；3.地价款一次性付清趋势越来越明显；4. 闲置土地清理力度加大 规划设计 1.规划设计在拿地环节中的作用越来越重要；2.规划设计和国五条调控精神越协调越容易拿到地；3.90/70和双限房项目比重提高 开发 1.项目自有