养老地产_和城有伴社区营销策略报告.pptVIP

和城养老·有伴社区 产权式养老服务公寓营销策略报告 2018年8月 苏州高端养老市场仍在起步阶段，多数为无产权的租赁型或保险型养老项目，首个产权式养老服务公寓——和城有伴社区应运而生！ 据预测，到2050年，我国60岁以上人口占比将升至36.5%，位居全球第三，意味着我国将进入深度老年化社会阶段，养老需求迫在眉睫！ 这样的产品能否在公寓市场一鸣惊人？ 引言 目录 01 市场研判 苏州房地产市场现状 公寓市场的发展机会 公寓竞品分析 养老地产市场分析 宏观市场 限售 申请预售条件限制 限价 备案价不得高于成交均价 限购 外地限购1套，本地限购3套 限贷 已有1套贷款结清，首付50%；未结清，首付80% 住宅市场政策不断加码，不限购不限贷的公寓市场迎来了黄金时代。 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位 加快建立主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度 让全体人民住有所居 定位 措施 目的 十九大为房地产业定调 限还贷 新签合同5年内提前还贷将收违约金 利率上浮 上浮20%-30% 公寓市场 2017年至今，苏州全市公寓成交总量为供应总量的两倍，成交均价波动不大； 2016年，苏州住宅均价激增，迅速拉大与公寓价差，酒店式公寓的总价优势凸显，成为公寓市场回暖的重要原因。 苏州全市公寓（不含吴江区）整体成交情况走势 2015-2018年苏州全市住宅（不含吴江区）和公寓成交均价走势 价差带来的挤压效应，促进酒店式公寓进一步活跃。 2018年起苏州公寓市场多呈现供不应求的态势， 其中吴中区供应最大，均价最低，竞争较为激烈。 2018年1-7月吴中区公寓供求比为1.13，成交均价11015元/㎡。 公寓市场 苏州各区2018年1-7月公寓供求情况 苏州各区2018年1-7月公寓成交均价 公寓竞争市场 吴中区公寓主要分布在城南和太湖板块， 核心地段、挑高、小户型、低总价是热销关键点。 板块 项目名称 产品类型 面积段（㎡） 是否精装 单价 总价 月均去化套数 库存 （元/㎡） （万元） （套） 吴中城南 本案 平层 49-84 拎包入住 16000 80-130 —— 621 中海先锋时代 平层 62-112 精装 14000 85-150 0 1400 吴中万达广场 平层\loft 35-75 毛坯 14000 50-100 35 236 首开幸福广场 loft 40-110 毛坯 12000 45-130 7 174 天誉生活广场 loft 50-80 精装 13000 65-105 0 169 越溪 绿景苏州公馆 loft（4.2m挑高） 58-103 精装 14000 75-150 17 267 长桥地区 克拉公馆 loft 38-100 精装 20000 80-200 22 35 木渎 大运城 loft 40-75 精装 11000 44-80 13 79 惠润中环时代 平层/loft 43-70 毛坯 11000 47-77 2 22 太湖 太湖城仕高尔夫酒店公寓 平层 56-95 精装拎包入住 17000 95-160 11 268 和昌紫竹云山墅公寓 平层 39-70 毛坯 13000 50-90 3 118 太湖悦达广场 loft（5.4m、3.5m挑高） 40-80 毛坯 9000 36-72 8 41 尹山湖 阳光天地商业广场 loft 35-73 精装 16000 56-110 18 43 保利悦公馆 平层 49-70㎡ 精装 预计15000，8月开盘 0 —— 887 越溪 太湖 木渎 长桥 尹山湖 吴中城南 本案所在的吴中城南越溪板块公寓众多，总计存量2800余套。 重点竞品分析 开发商 万达集团 建筑面积 50万方 容积率 3.0 户型 挑高4.49m，3.8m复式公寓，平层公寓，35-75㎡ 公寓首次开盘时间 2017年1月 去化情况 开盘至今已签约664套， 月均去化35套 销售均价 14000-15000元/㎡ 吴中万达广场：不同挑高的复式和平层公寓，主力面积35-75㎡。2017年1月开盘至今已签约664套，月均去化35套，库存263套。 吴中万达广场：商业综合体，公寓50万起，小户型为主，总价较低 吴中万达广场 本案 56㎡ 2房2厅1卫 重点竞品分析 开发商 中海发展（苏州）有限公司 建筑面积 60,191㎡ 容积率 4.0 户型 层高3.3m，62-112㎡精装修 首次开盘时间 2018年3月15日 去化情况 1#开盘至今仅签约1套 销售均价 14000元/㎡ 62㎡ 2房2厅2卫 中海先锋时代：两栋公寓，约1400多套，配套1栋商业，主力面积62-72㎡。双钥匙分户设计， 目前已封盘，未来考虑包销或整合分销。 中海先锋时代 本案 中海先锋时代：双钥