对广州近期物业管理典型案例综合评述.docVIP

PAGE PAGE 1 对广州近期物业管理典型案例综合评述 业主有产权，天生就有管理权。只是众多分散业主聚居一区一楼，产权不能绝对分割，完全由自己管理物业不可能、不方便、不经济，从专业分工、效率效益角度需将物业（共用部分）交给专业公司打理。这种情况下，业主管理权的体现是其在物业使用、管理方面的建议权、决策权、选择权、监督权、知情权等，且是以民主途径表达行使。若业主大会运作充分成熟可以登记为法人，享有直接收费权，财务独立。届时物业公司受聘于业主法人组织，从事服务的每笔开支，将是按合同从业主的财务总管手中支取，物业公司收费不明等问题可望从根本上解决。但问题不会因此而结束，随之而来的会是如何加强对业主法人组织的资金监管。总之，没有强有力的监管，资金在谁手里都可能出问题，概莫例外，即便道德无暇，还有能力问题。 业主主体地位的加强，业主代表（自治）组织的成立和自治权利的行使，是实行业主自治与专业化管理相结合这一新型不动产管理体制的必然要求，是业主参与、实施民主管理的切实体现，也是促使物业管理走向规范成熟的有力约束，方向上大力推动是不容置疑的。但现今，业主委员会成立、运作方面确实存在一些问题。主要是现有法规、规章缺乏可操作性的详细规定，且赋予业主委员会的权利太大又无相应的约束。如法规规定业委会有物业公司的选聘、解聘权，却无业委会的义务和违约责任。其实全体业主组成的业主大会才是真正有代表性的业主权力组织，业主委员会只是其执行机构，不获业主大会的授权，是不能做出重大决定的。另外，现在普遍的情况是业主委员会只是一个无法人地位和独立财产（承担民事责任的基础）相对松散的业主自制性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任，物业公司真要与其对垒会有打空拳的感觉。 业主大会及其业主委员会职能作用的正常发挥，一方面会对物业管理公司形成监督制约，另一方面也会减轻物业管理企业约束分散业主不当行为的负担（业主大会、委员会本身有义务约束业主的不当行为）。因此，明智的物业公司原则上不应反对业主自治组织的成立。反对的是由不尽业主义务，假“公”济“私”的“刺头”业主充当代表，反对的是这样的组织成立后只讲权利监督，不尽责任义务，不做自我约束。 要促进物业管理的发展，就要规范物业管理中各方的行为，规范行为离不开激励与约束。“分散小业→ 业委会→ 物业公司（→专业公司）”的授权过程，是一种公共选择和长距离的运作模式，其本身不易达成自发有效的激励与制约。加强内部激励约束创新（如给业委会成员付适当报酬，对创优的管理企业允许适当提高收费标准等）和外部推动监管，都是当前需急迫解决的问题。 几个案例的共同点都是前期物业管理是发展商的下属公司，即开发建设与管理服务不分、职责不分，使物业管理的一开始就处于夹缝中求生存的境地，引发纠纷多，且每一宗纠纷涉及多重关系，给问题的及时有效解决带来阻碍。 明确开发商的物业管理职责，规范前期管理，推动建、管分业，大力提倡公开招标选聘物业管理企业，突出业主公约的地位和物业管理合同作用，明确规范业主大会及业委员会的召开成立、日常运作和物业管理企业的职责，强化对各方不当行为的约束，这些在新修订的省物业管理条例中均已重点考虑。 另外，从本次的几个案例可以看出，政府主管部门加大干预、监管力度，十分必要，尤其是在首次物业企业的选聘和首届业主大会的召开成立方面（与其事后收拾残局，不如事前加强引导监督）。加大违规处罚力度，公开曝光，记录在案，在市场进入方面立禁，是政府人力不够情况下，加强有效监管的重要途径。 同样，几宗案例也突出表现了，提高司法效率，学习境外先进经验，进行审判创新的必要性与紧迫性。 物业管理问题的解决不仅仅是政府和立法、执法部门的事。参与方素质提高、社会信誉体系建立、法律规范、政府监管调节、行业自律、舆论监督、社会监督齐头并进，物业管理的问题才能得以根本减少和解决。