世联顾问容积率案例分析知识讲稿.pptVIP

如何确定容积率;谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式;看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理;容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单;我们需要理解容积率的那些问题？;先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题;案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利;案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合;案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼;总规划平面图;杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3;容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定;一个容积率确定的案例——湛江地王项目;深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系;高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央;高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾;较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸;较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭;容积率参照给我们的启示——项目可能实现的容积率指标;项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一;项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二;项目容积率确定——高容积率下的经济指标测算数据假定;方案主要规划技术指标对比;上述案例借鉴的几个关键点——我们需要清楚的了解不同容积率对应的产品状况;思考下面几个实际问题，也许对我们从技术层面理解容积率更有意义;中信红树湾——即偷面积，又偷价值;香蜜湖一号平面规划图——同样地价的不同价值，偷价值过度;技术层面，谁在影响容积率？;社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？;规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松;规划结构和布局形式——金地香蜜山的短板结构在考虑了景观和户型的同时，容积率降低;地块形状如何影响容积率？;产品类型的组合如何影响？;规划方案和效果表现如下：;由于建筑层数不同导致容积率的巨大差异——以幸福海岸为例;纬度的影响日照间距的问题——保证冬至日两个小时的时间，纬度越高、间距越大;户型组合形式问题——一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深，进而提高容积率;北京开发商常做的事情——进深大了，容积率提高了，房型变差了，150的房子如此尴尬;南方常见的户型设计，一梯多户的设计根本上也是提高平均进深，提高覆盖率，增加容积率;比较失败的设计方案，没有增加容积率，却把本来可以舒适的房型设计的不够通透;了解了容积率的内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中，客观理性的决策项目;结束，谢谢！