哈尔滨写字楼市场调研分析报告-房地产.pptx

写字楼发展历程 9 0年代初-2000年 2000年-2010年 2010年后至今 l 哈尔滨汽车工业总公司于90年代初建设 了自己的办公楼-汽车大厦（哈市最早 的企业自建写字楼产品，后期将多余的 办公空间租赁其他企业使用），随后国 有专业公司逐步开始自建办公用房，并 陆续从政府机关办公楼迁出； l 市场开始出现宾馆及商务楼的升级产 品——公寓（40年产权），地理位置 优越的小面积公寓主要被用作办公（物 业品质较差，商住两用，人员混杂）； l 随着城市经济的发展，很多本地的民营 企业以写字楼为标识树立自己的企业形 象，扩大企业影响力，产生相关行业的 聚集效应，以此为需求开发的写字楼数 量逐渐增加，企业办公之外的剩余楼层 采用租售结合的方式，产生回报收益； l 市场特点：民营企业的发展推动了写字 楼市场的发展，本地实力民企（人和集 团、圣泰制药、济仁药业等）开发的写 字楼产品逐渐增多，在租赁市场上占据 一席之地，为之后哈市写字楼市场的快 速发展奠定了基础。 l 市中心商务区在资源配套及地理位置上 优势明显，但是多数办公环境老化，且 新建写字楼较少，核心办公聚集区的地 位受到新型办公板块的竞争挑战； l 伴随着会展中心、哈西高铁站的投入使 用，以这两项（会展/交通的产业）核 心资源为依托，逐渐形成了新兴的办公 板块聚集区，高品质写字楼产品相继面 市；松北高新区及群力新区依托政策支 持，也开始出现品质较高的写字楼。市 场上出现企业迁址新兴写字楼板块内的 情况，整体写字楼市场进入快速发展的 阶段； l 随着专业子公司增多，地理位置比较优 越的宾馆及公寓（实际为住宅）被用作 办公，出现商住楼，1994年写字楼租 赁市场出现，拥有写字楼的企业将空置 写字间出租给刚起步的新公司； l 1995年左右，台企/央企进入哈市写字 楼市场，开发并出租写字楼产品； l 市场特点：大型企业拥有自己的写字楼 l 市场特点：哈尔滨办公物业整体呈现传 统主城区向外扩散趋势，多个新兴写字 楼板块有高品质产品不断涌现，市场开 发呈现集中放量态势。 （ 同时出租空置写字间）；小型公司租 赁宾馆/公寓（实为住宅）办公，出现 商住两用楼（宾馆/住宅为载体）。 写字楼市场起步期 写字楼市场发展期 写字楼市场快速发展期 写字楼发展阶段 起步期 发展期 快速发展期 调整期 稳定期 l 大型企业自建办公楼并向 小企业出租闲置写字间； l 城市经济进一步发展， 出现了低端的商住两用 商务楼、丙级写字楼。 l 本地民营企业自建写字 楼项目数量增加，外地 企业加入开发市场； l 写字楼品质开始提升， 供应市场集中放量； l 大量甲级写字楼产品开 始出现； l 经过写字楼市场的自发 调整逐步开始稳定，标 杆性写字楼/综合体项 目出现，到达写字楼市 场的发展稳定期。 l 写字楼集中于市中心/ 重点规划区；开始从市 中心向外围区域扩散。 l 市场呈现供大于求的现 象，市场步入发展调整 期（一般规律7-8年） 。 l 企业开始置换商住楼， 迁入纯写字楼项目。 哈尔滨市写字楼发展特征： l 90年代之前哈市写字楼市场尚未真正形成，主要以国有办公楼为主（国有制分配）； l 1993年沪士大厦作为第一个由台资企业投资建设的写字楼面市，此后央企（保利置业）也进入哈市开发写字楼产品； l 2005年左右，市中心写字楼数量逐步增加，开发商来源构成多样（全国性、央企、本地、外资各类开发商汇聚）； l 2010年之前写字楼产品开发体量较小（3万㎡以下），市场整体物业等级及档次较低，多为丙级产品，品质感不足（户型面积较小、标准层面积较小、层 高较低），配套（停车场、商务配套等）不全； l 2010-2015年市区写字楼发展进入快速发展期，市场出现较高品质的写字楼（有少量真正的甲级写字楼出现），企业逐渐迁入高品质写字楼，同时大量 的写字楼项目集中涌现，整个办公市场发展呈现从市中心的主城区向外扩散的趋势； l 2015年至今，各版块均有甲级写字楼面市，且超高层5A甲级写字楼已在建/待建，但租赁市场疲软，很有可能很快进入调整期。 群力新区写字楼发展特征： l 随着哈市写字楼市场逐步向外扩张的态势，群力新区的商住楼及写字楼数量迅速增加，其也不乏一些高品质项目，虽然区域写字楼市场整体发展时间较短， 但是发展速度较快，正逐步被市场所认可。 本次调研写字楼分布 调研项目-样本范围 老火车站板块 沪士大厦 大世界写字楼 上实海上银座 保利科技大厦 长江国际大厦 迪康大厦 南岗区 南岗区 道里区 香坊区 南岗区 香坊区 香坊区 香坊区 香坊区 香坊区 南岗区 香坊区 南岗区 南岗区 南岗区 南岗区 南岗区 南岗区 南岗区 南岗区 南岗区 南岗区 南岗区 道里区 道里区 道里区 道里区 道里区 道里区 道里区 1993 199