返租模式对比.docx

返租销售模式下的延展模式分析 一、返租操作形式 序号  操作模式  操作形式 返租期限：三年  返租比例：第一年  6%，第二年  6.5%，第三年  7.5%，三年总计返租  20% 模式一  1+2 返租模式  第一年租金直接抵总房款，第二年和第三年，按半年度返还。 客户购买门面后，可获得相应返租收益。 模式二 带租约销售 1、客户购买已租赁门面，则按本门面已签合同的原始租金，一次性补齐购买者免租期租金（抵总房款）； 2、客户购买未租赁门面，则按招商方案所拟定的租金，逐月返租。 客户先按正常折扣和价格购买门面后，开发商再从业主手中承租门面，并一定性返还三年租金。 1、一次性付款客户：签定购买合同后五个工作日内，可一次性收取三年 20%的租金收益； 模式三 售后包租 2、按揭客户：待银行按揭放款后五个工作日内。可一次性收取三年 20%的租金收益。 3、自购自营客户，一次性补齐三年的租金差额（ 20%的返租总额减招商政策下当前门面三年应支付的租金总额）。 综上分析，我们认为第 3 种方式更加适合我方项目。 二、返租操作优劣势及操作细节 模式 优势 劣势/风险 操作细节 1、解决了项目违规销售的难点； 需要成立资产经营管理部，专门针 1+2 返租模式 2、首年租金抵总房款，一定程度降低了客户购买门槛； 1、不能把购铺门槛降到最低； 对后两年返租。 3、开发商可以获得更大的资金占有量 ( 后两年租金 ) 。 2、开发商承担商业街招商和运 价格同等的前提下，如按当前招商政策，实际三年 营。 带租约销售 返租比例低于 20%； 需提前制定每个商铺租金标准。 1、彻底解决了项目违规销售的难点，规避了返租概念； 开发商获取三年经营权，并需成立 售后包租 2、开发商直接获取门面三年的经营权； 开发商承担商业街招商和运营。 资产管理部门，对门面进行统一招 3、大大降低了客户购买压力； 商和运营。 三、售后包租具体操作流程 模式 形式一 形式二 第一步： 客户按市场价格购买商铺； 第一步： 客户按市场价格购买商铺； 第二步： 按揭客户缴纳 30%认购款，签定商铺认购协议； 第二步： 按揭客户缴纳 50%首付； 20%金额，并签定借贷协议， 客 第三步： 客户从开发商借贷该铺首付款的 第三步： 银行放款后，开发商与客户签定包租协议，并 售后包租 户同步补齐 20%首付款，签定《商铺房买卖合同》； 获取该门面的三年使用权； 第四步 ：银行放款后，开发商与客户签定包租协议（获取该门面的三年 第四步： 开发商一次性返还客户三年 20%租金收益（商 铺总金额× 20%）。 使用权）； 20%租金收益 （商铺总金额× 20%）。 第五步： 开发商一次性返还客户三年 备注：房屋性质为非住房，营改增后房屋租赁的税率 (一 )月租金收入 (不含税 )30000 元以下： 增值税：免征 ; 城市维护建设税：免征 ; 教育费附加及地方教育费附加：免征; 水利基金：免征 ; 印花税：按照 0.1% 税率计算 ; 房产税：按照 12% 税率计算 ; 个人所得税：按照 20% 税率计算。