港龙义乌商贸城年度营销推广方案31p.pptVIP

* 港龙义乌商贸城年度营销推广方案 （思路） 目录 第二部分：营销战略规划 第三部分：营销阶段与策略 ②目 标 市 场 ① 营 销 步 骤 ③目 标 客 群 ①阶 段 划 分 与 营 销 任 务 ② 阶 段 策 略 第一部分：年度营销目标 ①年度营销目标 ②推盘建议 营销目标 2012年4月——2013年4月， 总体销售额度达到5亿元 港龙城市广场2012年营销目标 推盘建议 根据鞍山商业地产销售市场行情建议 2012年4月——2013年4月推5万体量 港龙商业　引领城市未来 人民路项目专业市场场馆设置 人民路专业市场平面分布 一期 二期 三期 三期 四期 四期（备案） 五期 一期推售：2012年10月 二期推售：2013年5月 三期推售：2013年8月 四期推售：如果2013年住宅市场理想 2013年11月-12月 四期推售（备案）：如果2013年住宅市 市场不理想，推售数码城 2013年10-12月 五期推售：建议最后一期推售，现房出售 推盘节奏 4-5月奠基 7月售楼处开放 工程正负零 10月开盘 拿到预售许可证 11月主力店签约 工程进度完成地上4层 2012年营销活动节点 6月 港龙城市广场形象推广 一期商贸城形象推广 一期产品卖点 一期开盘强销期 营销战略规划 ---当前现场客流量较少，因此本案鞍山商业副中心的形象能否实现，义乌商贸城能否开 起来火起来，是商户、投资者和潜在客群最大的疑问，也是本案销售的最大障碍。 ---地产调控政策造成市民普遍感觉房价要跌，因此观望情绪加重。 --如果12年7、8月地产市场回暖，则考虑住宅启动，以刚需客群、商户为目标。 销售难点研判 营销步骤与操作要点1 第一步（4—5月底）：建立鞍山商业副中心形象，使受众对本案未来前景有清晰、明确的认知。在宏观背景上支持一期的招商销售---这要求在整体形象上要做足。 操作要点：造势 ----政府权威支持鞍山商业副中心发展规划的落实---4月份以新闻发布会的形式宣传。 ----具有公信力的新闻报道—以鞍山商业副中心规划与落实情况连续报道，报纸、电视、广播、网络同步展开，在短期内形成热点。 ----本案的广告全面铺开，介绍本案庞大规模、丰富多彩引领潮流的业态、数百万的消费客群，先进的建筑和完善的配套等，与新闻形成合力。 第二步（6月）：建立商贸城的形象---义乌小商品东北直营基地 ---使大众在直观上，感觉本案和现有市场完全不同。本案的商户质量、商品质量、专业度、经营能力、配套设施等等各方面，都是最先进的义乌模式，竞争力远超现有落后的市场。同时地处商业副中心，经营前景明朗，具有升值潜力。 ----这样，商户、投资者的信心将会建立。 操作要点：借势 --义乌国际商贸城姐妹市场授牌仪式、 --义乌、温州、永康等商会会长支持 ---大批义乌厂商、本地大户（意向）签约加盟信息 --鞍山现有市场的机会 --本案的种种优势 --所有广告带有销售信息 营销战略规划：营销步骤与操作要点2 第三步（7---9月）：针商铺产品卖点展开推广 -----在客群对本案具有一定信心的条件下，展开小商铺小投资高回报，投资、创业、自营的最佳选择的宣传。 操作要点：销售政策、宣传覆盖面 ---建议制定小商铺4年包租，每年10%回报率的销售政策。一则具有强大吸引力；二则4年后本案建设、地段升值价值已经体现。投资者将具有信心。 ---此阶段以DM、短信广告、广播广告等价廉手段，对各目标市场进行覆盖性宣传，以积累最大客户量。 营销战略规划：营销步骤与操作要点3 营销战略规划：营销步骤与操作要点4 第四步：开盘强销 ----上述步骤的实施，在消除最大的销售障碍方面预计会取得成果 ----在这个前提下，本案商铺的投资价值将极具吸引力。 ---预计在开盘强销期期内，会取得60%---70%的销量。 操作要点：销售氛围营造、火爆效果传播 ---饥渴式放盘，制造争抢的紧张氛围 ---销量每达一定比例即刻提价，制造追捧 ---大范围宣传开盘成绩和原因，引发追风抢购 营销战略规划：目标市场 根据回款速度要求和鞍山投资客市场情况，我们判断: ---鞍山本地为第一目标市场,占销量的60--65%左右 ---周边的辽阳、海城、盘锦为第二目标市场,占销量的25%左右 ----其余的5%--10%为其他城市客户 ----义乌市场可能会有租赁商户，但购买的可能性极低。 私营企业主20% 其他投资者5% 创业者10% 一般家庭投资者65%