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第四章 房地产交易法律制度 商品房： 房改房：指按照国家的房改政策，售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工居住的房屋。 集资房：单位职工内部集资建房。 经济适用房：政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 第一节 房地产转让法律制度 一、房地产转让概述 1、概念 房产所有权人或地产使用权人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 2、房地产转让的法律特征 房地产转让行为属于民事法律行为 房地产转让人必须是房屋的所有权人 房地产转让的客体是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权 房地产转让是一种要式法律行为 二、房地产转让的有效条件 1、主体资格合法 2、客体符合法律要求（P157－159） 3、意思表示真实 4、形式要件完备 三、房地产买卖当事人的权利和义务 1、出卖人的主要义务 按照约定交付标的房地产，并使其取得房地产所有权 承担房地产瑕疵担保义务 2、买受人的主要义务 按照合同的约定支付价金，并协助出卖人办理过户手续 四、房地产买卖合同的主要内容（P107) 标的物、价格、履行的期限和方式、保修责任、解除合同退房的条件、违约责任等 五、房地产买卖的程序(P108) 第二节 商品房预售 一、商品房预售的概念和法律特征 1、概念：房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或部分价款的行为。 2、商品房预售的法律特征 预售主体的规定性： 获得房地产开发经营资质； 拥有土地使用权和期房所有权； 具有商品房预售资格 预售客体的特殊性：在签订预售合同时合同标的物并未现实存在 合同形式的限定性 二、商品房预售的程序 1、申请《商品房预售许可证》 商品房预售的条件 预售人取得土地使用权证书 取得建设工程规划许可证和施工许可证 完成一定比例的投资，并确定施工进度和竣工交付日期。 取得商品房预售许可证 应向管理部门提交的申请材料 2、核发《商品房预售许可证》 3、公示《商品房预售许可证》 4、签约并登记备案 预售方在签约之日起30日内持商品房预售合同到有关管理部门办理登记备案手续。 5、商品房交付与产权过户 三、商品房预售合同 1、商品房预售合同的主要内容 合同双方当事人的基本情况 房屋的基本情况 房屋价格 房屋价款的支付方式 附属设施 物业管理 违约责任 合同纠纷的处理方式 合同的文本、生效条件 2、商品房预售合同登记与预售合同效力的关系 登记不再是预售合同生效的要件 四、商品房预售纠纷中常见类型 案 例 4.1 张某于2005年5月12日购买了某房地产公司位于西安某小区3号楼的一套面积为158m2的商品房。双方约定：张某一次性支付购房款50.68万元，某房地产公司于2006年5月12日交房。由于张某早有买房的打算，所以学习了不少有关房地产买卖的知识，在签约的当天，特别提出要看一下“商品房预售许可证”，售楼小姐一边表扬张某知识渊博，一边指着墙上挂着的预售许可证。由于张某以前也没有见过预售许可证，加上售楼小姐的热情和诚恳，他粗粗看了一眼便放心的签了合同、交付款项。然而，意想不到的是，张某住进此房屋近一年，仍未拿到房产证。后来才得知，当时售楼小姐指给自己看的商品房预售许可证是属于4号楼而不是3号楼的。为此，2007年8月10日，张某将该房地产公司诉至法院，请求认定双方所签订的合同无效，房地产公司返还购房款，并赔偿其各项损失共计46520元。 法院在审理中查明，房地产公司在2007年8月1日取得了3号楼的预售许可证。 （一）预售方主体资格不合法 1、“五证”的检查 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》 2、预售许可证的效力 2001年，《城市商品房预售管理办法》规定：“开发企业未按照本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并可处已收取预付款1％以下罚款。” 2003，司法解释规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 3、对违法预售的处罚 案 例 4.2 2004年9月，张老师驾车回家，遇到堵车，期间，有人从车窗外塞进了一张设计精美的楼书广告。广告称某房地产公司为感谢父老乡亲多年的支持，最近推出特惠商品房，尤其对于教师购房价格优惠5％。而且该楼盘“依山傍水，风景优美，价格实惠，终生受益”。张老师当时正盘算着在这样的楼盘中买一套住房，于是开车直奔售房部，在听过售楼人员